Классическая риелторская услуга – это полное обслуживание, включающее подбор квартиры ( иск покупателя) и последующее ведение сделки. Встречаются, однако, несомненно, граждане, которые первую часть работы предпочитают выполнить сами. Все, что им нужно от профессионалов – это сопровождение сделки, т.е. работа по большей части юридическая. И хотя подобных клиентов немного, они – тоже пласт потребителей, с которым агентства недвижимости работают.
Не велик и не мал
Ориентируясь на свой некоторый опыт в недвижимости, автор этих строк предположил, что количество клиентов, желающих сопровождаться , составляет около 5%. Оказалось, (подробнее в материалах сайта) я почти не ошибся – вот цифры, которые привели эксперты ранка:
— Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне, считает, что таких клиентов действительно не более 5%;
— Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании НДВ-Недвижимость , называет цифру около 7%. Кстати, добавляет она, в их агентстве есть специальный тариф Эконом , подразумевающий как раз сопровождение сделки;
— Александр Рюмин, коммерческий директор агентства Премьер Эстейт , называет цифру в 7-8%. Он добавляет, что в основном за подобной услугой обращаются покупатели и продавцы в экономклассе. В бизнесе их намного меньше, а элитном сегменте нет совсем;
— Самойлов, генеральный директор компании Релайт-Недвижимость , оценил количество таких клиентов в своей компании в чуть меньше 10%.
Обратим внимание, что все эксперты говорили о числе сопровождающихся в процентах от своих клиентов. То есть за 100% тут принимается не все продавцы и покупатели, а только те из них, кто обратился к риелторам. В реальности же, как мы знаем, есть существенная доля граждан, которые никаких агентов видеть не хотят, предпочитая все сделать самостоятельно. Конечно, правы эти граждане или нет – тема для отдельной статьи, но таких на рынке много: по разным оценкам, от 30 до 70%. Так что число желающих получить сопровождение ( если считать от всего рынка) окажется еще ниже – раза в два.
С другой стороны, и считанные проценты – это немало. Если вспомнить, (подробнее в материалах сайта) что в одной Москве в год совершается в среднем 70 тыс. Нам кажется, сделок с недвижимостью.
Cui prodest?
Обычно это латинское выражение ( означающее кому выгодно? ) используется в юриспруденции и детективах – дабы вычислить преступника. Но мы используем в другом контексте – чтобы понять, (подробнее в материалах сайта) кому ( каким категориям клиентов) нужна изучаемая нами услуга.
Первый вариант, что называется, лежит на поверхности: и продавец, и покупатель уже имеются в наличии. Они урегулировали все вопросы ( цена, условия расчетов, сроки освобождения квартиры и т.п.), и единственное, что им нужно, – это узаконить отношения . В случае если так счастливо совпало, что продавец и покупатель самостоятельно нашли друг друга, смогли сами договориться о цене объекта, и при этом планируемая сделка не сопряжена с необходимостью построения альтернативной цепочки, обращение за услугой по юридическому сопровождению имеет смысл , — говорит Самойлов ( Релайт-Недвижимость ).
Вторая возможная ситуация – потенциальный клиент экономит на всем. Квартиры стоят дорого, так что людей, вынужденных считать копейки ( которые на самом деле здесь – далеко не копейки), не так уж мало. Особенно часто это встречается при альтернативах — когда одна квартира продается, а взамен ее сразу же покупается другая. В таких ситуациях в экономклассе денег зачастую хватает только на сами сделки, — отмечает Александр Рюмин ( Премьер Эстейт ). – На оплату риелторской услуги уже не остается . Конечно, понятно, что в такой ситуации человек должен быть готов выполнить всю работу сам – давать объявления, вести переговоры, устраивать показы.
Павел Лепиш, генеральный директор компании Домус финанс , обращает внимание и на еще один аспект – проверку юридической чистоты квартиры. На мой взгляд, она необходима всем без исключения покупателям, — говорит эксперт. – А особенно в тех случаях, когда есть сомнения: по поводу юридической возможности продавца совершать сделки с недвижимостью, при наличии третьих лиц, которые могут претендовать на данную жилплощадь, (подробнее в материалах сайта) и т.п. .
Набор услуг: возможны варианты
Сделки с недвижимостью проходят очень по-разному, поэтому и говорить о типовом наборе услуг можно с очень большой условностью – скорее здесь господствует принцип то, что нужно в данной конкретной ситуации .
Если же говорить о том, что клиентам требуется чаще всего, то начинать нужно с юридической экспертизы квартиры. В ходе этой работы риелторы иной раз выявляют случаи обычной небрежности ( которая, однако, несомненно, грозит возможным оспорением будущей сделки в суде) – например, в 90-е годы при приватизации квартиры не включили в состав собственников несовершеннолетних детей. Но бывает, что вскрываются и откровенно уголовные истории. Инна Игнаткина ( МИЦ-Недвижимость ) рассказала о квартире, которая была продана в 90-е годы: собственник находился в заключении, а продажу осуществляла по генеральной доверенности его мать. Выйдя из тюрьмы, этот человек отсудил квартиру у покупателя. Нам кажется, сейчас он снова в заключении, а генеральную доверенность выдал гражданской жене – решил повторить удачную операцию. Естественно, приобретать такую квартиру новому покупателю категорически не рекомендовали, хотя окончательное решение, добавляет Инна Игнаткина, всегда остается за клиентом.
Следующая услуга, которая востребована довольно часто, – сбор необходимых для сделки документов, а также составление текста договора купли-продажи. Тут причина в том, что сделки с недвижимостью по закону подлежат государственной регистрации, а уполномоченный на это орган ( Росреестр) предъявляет весьма жесткие требования, иногда выходящие за границы здравого смысла. Недавно в подобную передрягу попал и автор этих строк: оформляя покупку гаража, нужно было заплатить госпошлину в 1000 рублей. В управлении Росреестра оказалась отзывчивая сотрудница, которая дала искомый бланк, – правда, в графе назначение платежа там значилось получение информации . Когда у барышни спросили, почему бланк такой, она театрально вытаращила глаза и сказала: Да какая разница! Главное, что реквизиты нашей организации, и чтобы сумма была в 1000 . Мы оплат данному квиточку – барышня ведь не из подворотни, а сотрудник здешний! Результат, полученный через две недели, гласил, что сделка приостановлена по решению регистратора . Как оказалось, (подробнее в материалах сайта) именно потому, что указано неправильное назначение платежа. То есть ту тысячу, которую мы уже заплатили, Росреестр нам вернет ( за вычетом процентов на банковские проводки), а от нас нужна другая тысяча ( на тот же расчетный счет). Ну и пара недель нервотрепки – как же без этого?!
В общем – это мы возвращаемся к основной теме нашей беседы – собрать документы и составить договор так, чтобы все устраивало Росреестр, – дело не такое простое, и помощь профессионалов тут потребуется.
Еще один важный пункт – организация расчетов. Технология вроде бы отработана ( депозитная банковская ячейка), однако, несомненно здесь существует масса нюансов. Например, у кого именно – у продавца или у покупателя – хранится на период регистрации договора ключ от ячейки?
С банком связана и еще одна потенциально необходимая услуга – согласование квартиры, приобретаемой с использованием ипотеки. Нередко покупатели, действующие самостоятельно, вначале обращаются в тот или иной банк, проходят в нем процедуру андеррайтинга и затем думают, что самый сложный этап согласования с банком пройден, — говорит Самойлов ( Релайт- Недвижимость ). – Найдя квартиру, они вносят за нее предоплату и после этого в течение некоторого времени пребывают в ощущении, что дело сделано и осталось лишь оформить сделку. Нередко эта уверенность испаряется в тот момент, когда банк, ознакомившись с документами на выбранный объект, отказывает в выдаче кредита. Конечно, причем если данная перспектива не была предусмотрена при внесении предоплаты, покупатель остается не только без перспектив совершения сделки, но и теряет сумму предоплаты, переданную продавцу . Для того чтобы подобный грустный сценарий не стал реальностью, резюмирует Самойлов, необходим ипотечный специалист агентства недвижимости: он должен проверить условия внесения предоплаты, учитывающие требования того банка, в котором планируется брать кредит, а также подготовить документы, необходимые для одобрения выбранного объекта в банке.
И последний пункт в услуге по сопровождению – контроль завершения договора, т.е. Конечно, продавец должен действительно освободить квартиру, а покупатель – получить ключи.
Цена вопроса
Она, разумеется, зависит от того, какие именно услуги необходимы покупателю. Если речь идет о самом минимуме ( составить документы и сдать их на регистрацию), то цены здесь начинаются от 20 тыс. руб. Заметно дороже – от 50 тыс. – стоят варианты с проверкой юридической чистоты. Нам кажется, светлана Бирина ( НДВ-Недвижимость ) добавляет, что применяемый в их компании тариф Эконом ( он уже упоминался в этой статье) имеет фиксированный размер – 85 тыс. руб.
А что же первичка?
Все сказанное до сего момента относится исключительно ко вторичному рынку. Но бывает и первичный – новостройки. На нем услуга по сопровождению сделок практически не востребована. Конечно, причинами этого наши эксперты посчитали исключительно психологию.
Основная масса покупателей, приобретающих квартиры в новостройках, находится под влиянием опаснейшего заблуждения: раз дом новый, то и никаких юридических проблем с приобретаемыми квартирами быть не может по определению, — говорит Самойлов ( Релайт-Недвижимость ). – Разумеется, этот миф активно поддерживается застройщиками. Особенно теми, кто реализует проекты с нарушениями 214-ФЗ. Конечно, многим покупателям везет, и покупки проходят так, как планировалось. Ну а те, кому не везет, пополняют ряды участников маршей обманутых дольщиков За 2011 год к услугам нашей компании по экспертизе и сопровождению сделок с квартирами в домах-новостройках прибегли всего семь покупателей: это – капля в море .
Помимо этого объяснения, автор может предложить и свое. Конечно, проводя экспертизу объекта, можно обидеть продавца – если дать заключение, что квартиру покупать не стоит. Когда продает частное лицо, то на его обиды риелторам, называя вещи своими именами, плевать. А вот огорчить таким образом крупную финансово-строительную корпорацию – это уже намного серьезнее. Завтра твой отдел первичного рынка объекты на реализацию не получит.
Автор: Владимир Абгафоров news.ners.ru
. Наш
Национальный Центр Правовой Помощи
Национальный Центр Правовой Помощи, портал "Закон Один" zakon-1.ru создан в 2004 году и уже 8 лет успешно обеспечивает своим клиентам лучшие рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производит все необходимые консультации.
Сегодня Национальный Центр Правовой Помощи является крупнейшей группой юридических фирм и адвокатских образований в Московском регионе и в России - это более 50 интернет ресурсов, десятки адвокатов и юристов, Гильдия Юристов Рынка Недвижимости, Межрегиональный Третейский суд Москвы и Московской области, Первая Национальная Коллегия Третейских Арбитров.
Национальный Центр Правовой Помощи оказывает адвокатские и юридические услуги юридическим и физическим лицам самого высокого качества с использованием специальных бизнес-стандартов организации работы и контроля, с привлечением только проверенных опытных специалистов, имеющих опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
Национальный Центр Правовой Помощи предоставляет юридическую помощь, юридическую консультацию, любые адвокатские и юридические услуги в областях
Корпоративного права: Сопровождение арбитражных споров, Исполнительное производство, Медиация, Корпоративные конфликты, Правовая поддержка договорной работы, Административно-правовая защита бизнеса.
Семейного права: Алименты, Развод, Раздел имущества, Наследство.
Жилищной и сопутствующих сферах: Приватизация, Признание права собственности, Коммерческая недвижимость, Сделки.
Адвокаты Национального Центра Правовой Помощи проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. Национальный Центр Правовой Помощи предлагает Вам лучшие на рынке условия на адвокатские и юридические услуги: гибкие цены, широкий ассортимент, высокое качество работ.
АГЕНТСКАЯ ПРОГРАММА
Если Вы представляете третьих лиц - примите участие в агентской программе.
Рекомендуйте нас своим друзьям и получайте заслуженное вознаграждение. Выплаты и условия полностью конфиденциальны, возможны любые индивидуальные согласования.
Пенсионерам и матерям-одиночкам предоставляется скидка 20% на юридические услуги при оказании юридической помощи.
Коллективные иски:
Ведение дел по коллективным искам (судебное представительство нескольких истцов по коллективному иску к одному ответчику)
― минус 20 ― 40 % от стоимости соответствующей услуги для каждого истца (в зависимости от количества истцов Коллективного иска)
Адвокатский Центр Национального Центра Правовой Помощи находится по адресу: Москва ул. Шаболовка, 34.
Комплексный бизнес-центр Matrixoffice, 2 этаж
Прием осуществляется только по предварительной записи по телефону - позвонить можно в любое время
Приемные часы: с 9-00 до 23-00
без выходных
также возможны индивидуальные согласования.
Для прохода в бизнес-центр необходим документ удостоверяющий личность (паспорт, водительские права). На ресепшене (на входе) позвоните по телефону Национального Центра Правовой Помощи указанному на сайте и наш сотрудник проводит Вас на прием (к сожалению, пока это наиболее удобный способ приема посетителей).
Все дополнительные вопросы Вы можете согласовать по телефону.
Схема проезда в Адвокатский Центр, Национальный Центр Правовой Помощи
