Проблема обманутых дольщиков давно стала всероссийской. Конечно, причин, когда покупатели новостроек не могут получить оплаченное жилье, огромное количество, и о них много и упорно говорят все средства массовой информации.
Проблема обманутых дольщиков давно стала всероссийской. Конечно, причин, когда покупатели новостроек не могут получить оплаченное жилье, огромное количество, и о них много и упорно говорят все средства массовой информации. Однако, несомненно мало кто касался такой проблемы, как выселение дольщиков из уже полученных и обжитых квартир. Именно на эту тему мы и побеседуем с известным адвокатом ( ). скажите, пожалуйста, какие вам известны случаи выселения покупателей новостроек после фактического заселения квартир?
Могу выделить самые встречающиеся, популярные что ли, примеры. Выселение при двойной продаже. Если один из покупателей первым займет квартиру, но впоследствии суд установит, что такой дольщик не имеет преимущественного права на жилое помещение, т. к. заключил договор позже или оформил с застройщиком договор, не соответствующий действующему законодательству, такой пользователь подлежит выселению ( в августе 2012 года судебная коллегия Ярославского областного суда вынесла определение, которым установила, что дольщик, оформивший договор долевого участия в 2010 году, имеет преимущественное право перед дольщиком, подписавшим договор инвестирования на ту же квартиру в 2006 году. Коллегия судей пришла к выводу о том, что договор, не соответствующий закону, не может порождать преимущественное право дольщика перед другим покупателем новостройки, оформившим договор пусть позже, но в соответствии с действующим законодательством долевого строительства).
На практике часто встречаются случаи, когда дольщики оформляют предварительные договоры и после завершения строительства вселяются в квартиры, оплачивают коммунальные платежи, долго проживают, порой годами. Конечно, при этом не имеют свидетельства о праве собственности на жилье. В процессе оформления документов выясняется, что в пользование дольщику перешла квартира, входящая в долю местных органов власти, или в долю инвестиционной компании, участвующей в проекте, или в долю подрядчика компании, осуществлявшей строительные работы. Если подобные обстоятельства будут установлены, то квартира у проживающего отбирается и передается надлежащему правообладателю, дольщик по суду выселяется из жилого помещения.
Прекращение права на уже занятую покупателем новостройку возможно и при условии, если такое помещение принадлежит в качестве залога банку или кредитной компании. Залоговые квартиры не подлежат отчуждению без согласия залогового кредитора, т. е. того же банка, однако, несомненно на практике застройщики не гнушаются продавать по серым схемам в том числе и залоговые квартиры, что приводит к судебным тяжбам, результат которых предопределен дольщик подлежит выселению.
Что может быть причиной или основанием, чтобы покупателя новостройки лишить его жилья?
Основная причина это недобросовестность участников строительного рынка. В качестве примера можно привести спор, рассмотренный Санкт-Петербургским городским судом, с участием двух дольщиков, притязания одного из которых были основаны на договоре с субподрядной организацией, без согласия основного застройщика распоряжавшейся квартирами ( Определение Санкт-Петербургского городского суда от 13 апреля 2011 г. Конечно, по делу № 33-5267). Нам кажется, самыми многочисленными являются примеры, в которых сам застройщик по нескольку раз реализует одну квартиру, используя различные уловки.
Так, согласно делу, рассмотренного Московским областным судом, гражданину, претендующему на спорную квартиру, было отказано в удовлетворении требований на том основании, что он вносил наличные денежные средства в кассу инвестора, передавая их лицу, не наделенному соответствующими полномочиями . Конечно, при этом правопритязания на квартиру второго конкурента были удовлетворены в связи с доказанностью факта надлежащей оплаты всей стоимости квартиры посредством представления платежного поручения, подтверждающего внесение суммы инвестиционного взноса через банк ( Определение Московского областного суда от 10.11.2011 г. Конечно, по делу № 33-25377/11). В правоприменительной практике нередки случаи, когда один из дольщиков уже фактически пользуется жилплощадью, но решением суда его право прекращается и передается иным дольщикам. ( Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 21.05.2012 № 33-2812В).
Все, приведенное выше это причины. А основания: не соответствующий закону договор ( предварительный, инвестирования, простого товарищества), ненадлежащий продавец ( застройщик, инвестор, подрядчик), неправильная оплата ( без чека или платежного банковского поручения) и как результат судебное решение о выселении и исполнительный лист о выселении.
Скажите, как часто суды выносят решения о выселении собственников и владельцев из их квартир в новостройках?
Могу констатировать, (подробнее в материалах сайта) что иск о выселении еще вчерашних пользователей достаточно распространенное явление. Конечно, причем судебная практика идет по пути увеличивающегося количества удовлетворенных исков банковских организаций об обращении взыскания на заложенные жилые помещения, даже если они являются для залогодателя и членов его семьи единственными пригодными для постоянного проживания помещениями. Набирает обороты и практика по выселению дольщиков, которые занимают квартиры, незаконно проданные застройщиками и по предварительным протоколам распределения площадей принадлежащие либо городу ( администрации), либо другим инвесторам, участникам инвестиционного контракта.
Можно ли без судебного решения и исполнительного листа выселить собственника из квартиры?
Выселение гражданина из занимаемого им жилого помещения возможно только в судебном порядке. Иными словами, обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие физическим ( гражданам) или юридическим лицам ( организациям), во внесудебном порядке не допускается. На основании судебного решения выдается исполнительный лист. Необходимо отметить, (подробнее в материалах сайта) что на стадии исполнительного производства выселяемому устанавливается срок для добровольного исполнения содержащегося в исполнительном документе требования об освобождении занимаемого жилого помещения. Конечно, при неисполнении данного требования выселение производится в принудительном порядке.
Совсем недавно на официальном сайте Московской области был опубликован полный перечень проблемных новостроек региона, а также введенных в эксплуатацию и заселенных объектов, по которым имеются случаи двойных продаж. Как можно избежать ситуации, при которой одна и та же квартира в новостройке продается нескольким покупателям одновременно.
Перед тем как вы решитесь подписать договор купли-продажи с застройщиком, соберите как можно больше информации о нем. Обязательно изучите официальный сайт фирмы, а также сам строительный объект. Конечно, перед покупкой квартиры в новостройке не пожалейте своего времени отправьте письменные запросы в префектуру округа и правительство Москвы ( или области) запросите данные об окончании строительства выбранного объекта. Кстати, вся информация о строительных компаниях, допустивших при строительстве объектов много нарушений, публикуется на официальном сайте Мосгосстройнадзора.
При выборе инвестиционной компании важно уточнить, (подробнее в материалах сайта) есть ли у нее специальная лицензия, а также документы на отвод земли, выделены ли конкретные участки под строительную площадку, есть ли документы, разрешающие строительство и дающие право на возведение именно этого жилого дома. Необходимо удостовериться, что все эти документы подписаны и утверждены в соответствующих инстанциях. Далее приступайте к изучению условий самого договора. Лучше всего, конечно, проконсультироваться с опытным юристом, т. к. юридически неподготовленный человек может не обратить внимания на многие очень важные моменты в самом договоре. Договор долевого участия, регистрируемый в Росреестре в соответствии с 214-ФЗ, практически на 100% страхует дольщика от двойных продаж. Если квартира приобретается не в соответствии с Законом 214-ФЗ, то необходимо настаивать на регистрации данных покупателя и его договора в реестре застройщика.
Какие вообще договоры на приобретение квартир в новостройках бывают и какие из них самые рискованные? , какие договоры вы не рекомендуете заключать?
Как показывает практика, участие в строительстве жилья осуществляется на основании следующих документов: договора долевого участия в строительстве; договора уступки права требования; договора инвестирования ( соинвестирования); предварительного договора купли-продажи квартиры ( предварительного договора долевого участия); членства в кооперативе; договора простого товарищества ( о совместной деятельности); договора подряда; договора займа; вексельных схем и т. д. Рекомендую покупать жилье в тех новостройках, где продажи ведутся в соответствии с Федеральным законом от 31.12.04 № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ , согласно которому каждый договор регистрируется в органах Федеральной регистрационной службы. Это означает, что застройщик не может заключить такой договор в отношении одной квартиры сразу с несколькими лицами: после регистрации первого договора последующие сделки в отношении той же квартиры невозможны.
Заключение иных, не соответствующих закону 214-ФЗ договоров, является, как правило, показателем отсутствия какого-либо обязательного для застройщика документа. Нам кажется, среди многочисленных схем, используемых инвестиционно-строительными компаниями ( среди них договор с рассрочкой платежа, договор инвестирования, агентский договор, договор с оплатой по векселю и т. Конечно, п.), самым распространенным является предварительный договор купли-продажи. Вопрос о возможности его использования является дискуссионным. Действительно, закон № 214-ФЗ запрещает привлечение денежных средств граждан для строительства не на основании договора участия в долевом строительстве или жилищных сертификатов. Нам кажется, сделка по привлечению денежных средств граждан, совершенная в нарушение приведенных выше требований, может быть признана судом недействительной по иску гражданина. Однако, несомненно многие застройщики считают, что этот запрет не распространяется на предварительные договоры купли-продажи. Дело в том, что предмет такого договора не привлечение денежных средств граждан для строительства с последующим получением квартиры, а заключение в будущем ( обычно после того как застройщик оформит свое право собственности на сданный в эксплуатацию дом) договора купли-продажи готовой квартиры. Конечно, поэтому прав на квартиру при заключении предварительного договора купли-продажи не возникает. Однако, несомненно подобный подход застройщиков к предварительным договорам не отвечает интересам дольщиков, т. к. им приходится оплачивать квартиры, заключая предварительные договоры, на основании которых право на жилье остается за строительными компаниями.
В последнее время начала формироваться судебная практика по обращению покупателей предварительных договоров с требованиями о признании права собственности на жилье, и суды такие иски удовлетворяют ( определение Московского городского суда от 12.04.2012 г. Конечно, по делу № 33-8053). Конечно, при этом имеют место и отрицательные решения, так, летом 2012 года Савеловский районный суд г. Москвы отказал знаменитому певцу в праве на квартиру, приобретенную по предварительному договору.
Имеет место еще один способ продажи квартир от застройщиков, который вызывает наибольшие сомнения, так как не урегулирован соответствующими законами. Это договор участия в жилищно-строительном кооперативе. Как правило, схема выглядит следующим образом: желающему предлагают вступить в кооператив, который приобретает для него квартиру за внесенный пай. Рекомендую быть особенно осторожными: все условия такого договора определены в уставе кооператива, поэтому перед тем как подписать его, посоветуйтесь с опытным юристом, данный вид сделки выглядит сомнительным уже в момент ее заключения.
Что предпринимать в ситуации, когда двойная продажа все же произошла и на квартиру претендует кто-то еще?
Для начала необходимо обратиться к застройщику за разъяснениями. Возможно, произошла техническая ошибка и ситуацию можно разрешить мирным путем. Убедившись в том, что ситуация складывается для вас неблагоприятным образом, не откладывайте обращение в суд. есть ли преимущества у одного дольщика перед другим, если они претендуют на одно жилье, к примеру, при двойной продаже?
Преимущественное право на объект недвижимости имеет то лицо, которое первым в судебном порядке добилось признания за собой право собственности на спорный объект. Конечно, при одновременном обращении в суд решение будет вынесено в пользу того покупателя, кто раньше заключил договор с застройщиком ( определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.07.2010 г. № 33-9375).
Есть ли принципиальная разница между покупателями новостроек, которых выселяют, например, между теми, кто оформил право собственности, и теми, кто еще не оформил, а имеет на руках только договор, даже оплаченный?
Конечно. В случае заключения договора долевого участия в строительстве объект недвижимости получит тот покупатель, (подробнее в материалах сайта) который первым зарегистрировал его в Росреестре, или тот, кто первым зарегистрировал договор долевого участия. Конечно, показательным в этом смысле является постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.11.2011 по делу № А53-14887/2009. Нам кажется, суд установил, что в отношении квартир, на которые претендовал истец, ответчиком уже заключены договоры участия в долевом строительстве жилья. Названные договоры зарегистрированы в установленном порядке в Управлении ФРС по Ростовской области, о чем свидетельствуют отметки на текстах договоров и выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Конечно, при таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении иска о понуждении к заключению договора участия в долевом строительстве.
И последнее, на что хочу обратить внимание: если суд вынес решение в пользу другого покупателя, следует подать иск о возмещении убытков. Размер убытков может быть равен рыночной стоимости квартиры в момент обращения в суд.
Специально для Mosnovostroy.ru
иск о выселении , выселение суд , выселение собственников , выселение из квартиры , выселение из жилого помещения , выселение , Право собственности , Прекращение права , Выселение сделка , Судебная практика о выселении , Выселение через суд , Выписка из квартиры , Выписка через суд
11.09.2012, 104
Добавить комментарий
Имя
E-mail
Телефон
Тема
Комментарий
Оценка
Контрольные цифры
* Показать другое число
Введите число, которое указано выше.
. Наш
Национальный Центр Правовой Помощи
Национальный Центр Правовой Помощи, портал "Закон Один" zakon-1.ru создан в 2004 году и уже 8 лет успешно обеспечивает своим клиентам лучшие рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производит все необходимые консультации.
Сегодня Национальный Центр Правовой Помощи является крупнейшей группой юридических фирм и адвокатских образований в Московском регионе и в России - это более 50 интернет ресурсов, десятки адвокатов и юристов, Гильдия Юристов Рынка Недвижимости, Межрегиональный Третейский суд Москвы и Московской области, Первая Национальная Коллегия Третейских Арбитров.
Национальный Центр Правовой Помощи оказывает адвокатские и юридические услуги юридическим и физическим лицам самого высокого качества с использованием специальных бизнес-стандартов организации работы и контроля, с привлечением только проверенных опытных специалистов, имеющих опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
Национальный Центр Правовой Помощи предоставляет юридическую помощь, юридическую консультацию, любые адвокатские и юридические услуги в областях
Корпоративного права: Сопровождение арбитражных споров, Исполнительное производство, Медиация, Корпоративные конфликты, Правовая поддержка договорной работы, Административно-правовая защита бизнеса.
Семейного права: Алименты, Развод, Раздел имущества, Наследство.
Жилищной и сопутствующих сферах: Приватизация, Признание права собственности, Коммерческая недвижимость, Сделки.
Адвокаты Национального Центра Правовой Помощи проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. Национальный Центр Правовой Помощи предлагает Вам лучшие на рынке условия на адвокатские и юридические услуги: гибкие цены, широкий ассортимент, высокое качество работ.
АГЕНТСКАЯ ПРОГРАММА
Если Вы представляете третьих лиц - примите участие в агентской программе.
Рекомендуйте нас своим друзьям и получайте заслуженное вознаграждение. Выплаты и условия полностью конфиденциальны, возможны любые индивидуальные согласования.
Специальные предложения
Пенсионерам и матерям-одиночкам предоставляется скидка 20% на юридические услуги при оказании юридической помощи.
Коллективные иски:
Ведение дел по коллективным искам (судебное представительство нескольких истцов по коллективному иску к одному ответчику)
― минус 20 ― 40 % от стоимости соответствующей услуги для каждого истца (в зависимости от количества истцов Коллективного иска)
Адвокатский Центр Национального Центра Правовой Помощи находится по адресу: Москва ул. Шаболовка, 34.
Комплексный бизнес-центр Matrixoffice, 2 этаж
Прием осуществляется только по предварительной записи по телефону - позвонить можно в любое время
Приемные часы: с 9-00 до 23-00
без выходных
также возможны индивидуальные согласования.
Для прохода в бизнес-центр необходим документ удостоверяющий личность (паспорт, водительские права). На ресепшене (на входе) позвоните по телефону Национального Центра Правовой Помощи указанному на сайте и наш сотрудник проводит Вас на прием (к сожалению, пока это наиболее удобный способ приема посетителей).
Все дополнительные вопросы Вы можете согласовать по телефону.
Схема проезда в Адвокатский Центр, Национальный Центр Правовой Помощи
Публикации 
