Вопрос: Организации заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. Стоимость имущества по договору оказалась значительно ниже его рыночной стоимости. Мы полагаем, может ли данный факт свидетельствовать о притворном характере данной сделки?
Ответ: Сам по себе факт определения в договоре купли-продажи стоимости отчуждаемого имущества ниже рыночной не свидетельствует о притворном характере сделки. Вместе с тем отмечаем, что в арбитражной практике имеются случаи, когда продажа имущества по заниженной цене признавалась притворной сделкой, поскольку воля сторон была направлена на совершение сделки дарения, в связи с чем заинтересованным лицам, возможно, придется отстаивать ту или иную позицию в суде с учетом изложенной информации.
Обоснование: В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, (подробнее можно задать вопрос на сайте) когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, (подробнее можно задать вопрос на сайте) когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Следовательно, возмездность служит непременным признаком договора купли-продажи.
Согласно п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 170 ГК РФ.
Следовательно, отличительной чертой договора дарения является то, что одна сторона осуществляет в отношении другой стороны какие-либо юридически значимые действия, не требуя при этом встречного исполнения.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.
Таким образом, действующее гражданское законодательство, определяя сделку, совершенную с целью прикрыть другую сделку, ничтожной, не дает ответа на вопрос, возможно ли считать сделку по купле-продаже имущества по цене ниже рыночной, совершенную между юридическими лицами, фактически сделкой дарения, то есть притворной сделкой.
Арбитражная практика по данному вопросу не имеет единообразного подхода.
Так, ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 05.11.2009 по делу N А58-168/09 отметил, что ссылка истца на значительное занижение цены по сравнению с рыночной стоимостью имущества правомерно не признана судами в качестве правового основания для признания совершенной сделки ничтожной в связи с ее притворностью. Кроме того, занижение стоимости имущества при его продаже, даже если оно и имело место, само по себе не является основанием для признания сделки недействительной.
ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 22.12.2009 по делу N А56-18840/2009, рассматривая аналогичную ситуацию, сделал вывод, что действующее законодательство не содержит императивных норм определения цены.
ФАС Центрального округа в Постановлении от 10.06.2010 по делу N А35-2943/09-С12, рассматривая аналогичный спор, отметил, что оспариваемый договор купли-продажи сторонами исполнен, договор является возмездным, сделать вывод о том, что он прикрывает договор дарения, не представляется возможным.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 10.08.2009 по делу N А58-168/2009 отметил, что стоимость отчуждаемой скважины определена сторонами в договоре, следовательно, рассматриваемая сделка является возмездной и доводы истца об указании в договоре купли-продажи скважины цены имущества, отличной от ее рыночной стоимости, не свидетельствует о притворном характере сделки.
Вместе с тем при разрешении данной категории споров арбитражные суды нередко делают иные выводы.
Так, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 01.03.2011 по делу N А75-4776/2007 сделал вывод, что рыночная стоимость отчужденного имущества многократно превысила стоимость недвижимого имущества, отчужденного по спорному договору купли-продажи. Следовательно, суды обоснованно указали на продажу имущества по многократно заниженной цене и сделали правомерный вывод о нарушении требований закона при заключении оспариваемой сделки.
ФАС Поволжского округа в Постановлениях от 25.01.2011 по делу N А65-19357/2009, от 24.01.2011 по делу N А65-19351/2009 указал, что определенная в договорах цена сделки с учетом рыночной стоимости недвижимого имущества, правового содержания договора купли-продажи, признаком которого является реальная возмездность сделки, не может свидетельствовать о соразмерной плате или ином встречном предоставлении, следовательно, имеются признаки притворности сделки, прикрывшие собой практически безвозмездную передачу имущества.
ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 18.03.2010 по делу N А03-12530/2008, установив, (подробнее можно задать вопрос на сайте) что отчуждение имущества по заниженной цене прикрывает собой договор дарения, пришел к выводу о недействительности договора купли-продажи в силу его несоответствия закону.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 23.04.2010 N 07АП-1872/09 по делу N А67-4856/2007 сделал вывод, что оспариваемая сделка купли-продажи недвижимости притворна, поскольку продажей имущества по заниженной цене стороны прикрыли дарение и воля сторон была направлена на совершение сделки дарения.
Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, считаем, что сам по себе факт определения в договоре купли-продажи стоимости отчуждаемого имущества ниже рыночной не свидетельствует о притворном характере сделки. Вместе с тем отмечаем, что в арбитражной практике имеются случаи, когда продажа имущества по заниженной цене признавалась притворной сделкой, поскольку воля сторон была направлена на совершение сделки дарения, в связи с чем заинтересованным лицам, возможно, придется отстаивать ту или иную позицию в суде с учетом изложенной информации.
Автор: А.В.Шаталов ,
Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)
Чтобы отправить сообщение нажмите синюю кнопку "Send feedback" внизу. Ваш вопрос появится в подходящем (или в текущем) разделе после модерации.
Национальный Центр Правовой Помощи
Национальный Центр Правовой Помощи, портал "Закон Один" zakon-1.ru создан в 2004 году и уже 8 лет успешно обеспечивает своим клиентам лучшие рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производит все необходимые консультации.
Сегодня Национальный Центр Правовой Помощи является крупнейшей группой юридических фирм и адвокатских образований в Московском регионе и в России - это более 50 интернет ресурсов, десятки адвокатов и юристов, Гильдия Юристов Рынка Недвижимости, Межрегиональный Третейский суд Москвы и Московской области, Первая Национальная Коллегия Третейских Арбитров.
Национальный Центр Правовой Помощи оказывает адвокатские и юридические услуги юридическим и физическим лицам самого высокого качества с использованием специальных бизнес-стандартов организации работы и контроля, с привлечением только проверенных опытных специалистов, имеющих опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
Национальный Центр Правовой Помощи предоставляет юридическую помощь, юридическую консультацию, любые адвокатские и юридические услуги в областях
Корпоративного права: Сопровождение арбитражных споров, Исполнительное производство, Медиация, Корпоративные конфликты, Правовая поддержка договорной работы, Административно-правовая защита бизнеса.
Семейного права: Алименты, Развод, Раздел имущества, Наследство.
Жилищной и сопутствующих сферах: Приватизация, Признание права собственности, Коммерческая недвижимость, Сделки.
Адвокаты Национального Центра Правовой Помощи проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. Национальный Центр Правовой Помощи предлагает Вам лучшие на рынке условия на адвокатские и юридические услуги: гибкие цены, широкий ассортимент, высокое качество работ.
АГЕНТСКАЯ ПРОГРАММА
Если Вы представляете третьих лиц - примите участие в агентской программе.
Рекомендуйте нас своим друзьям и получайте заслуженное вознаграждение. Выплаты и условия полностью конфиденциальны, возможны любые индивидуальные согласования.
Специальные предложения
Пенсионерам и матерям-одиночкам предоставляется скидка 20% на юридические услуги при оказании юридической помощи.
Коллективные иски:
Ведение дел по коллективным искам (судебное представительство нескольких истцов по коллективному иску к одному ответчику)
― минус 20 ― 40 % от стоимости соответствующей услуги для каждого истца (в зависимости от количества истцов Коллективного иска)
Адвокатский Центр Национального Центра Правовой Помощи находится по адресу: Москва ул. Шаболовка, 34.
Комплексный бизнес-центр Matrixoffice, 2 этаж
Прием осуществляется только по предварительной записи по телефону - позвонить можно в любое время
Приемные часы: с 9-00 до 23-00
без выходных
также возможны индивидуальные согласования.
Для прохода в бизнес-центр необходим документ удостоверяющий личность (паспорт, водительские права). На ресепшене (на входе) позвоните по телефону Национального Центра Правовой Помощи указанному на сайте и наш сотрудник проводит Вас на прием (к сожалению, пока это наиболее удобный способ приема посетителей).
Все дополнительные вопросы Вы можете согласовать по телефону.
Схема проезда в Адвокатский Центр, Национальный Центр Правовой Помощи
Вопросы Защита Бизнеса 
