Вопрос: Между двумя организациями был заключен договор залога недвижимого имущества ( ипотека), в соответствии с условием которого в обеспечение обязательства по кредитному договору залогодатель передал в ипотеку нежилое здание, а именно здание гаража. Земельный участок, на котором находилось здание гаража, принадлежал залогодателю не на праве собственности, а на праве аренды, причем договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как был заключен на шесть месяцев и впоследствии был возобновлен сторонами на неопределенный срок. Вскоре после заключения договора залогодержатель обратился с иском в суд о признании договора ипотеки недействительным в связи с тем, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Является ли указанный договор недействительным?
Ответ: Если между двумя организациями был заключен договор залога недвижимого имущества ( ипотеки), в соответствии с условием которого в обеспечение обязательства по кредитному договору залогодатель передал в ипотеку нежилое здание, а именно здание гаража, а земельный участок, на котором находилось здание гаража, принадлежал ему на праве аренды в соответствии с договором аренды, который не подлежал государственной регистрации, так как был заключен на шесть месяцев и впоследствии был возобновлен сторонами на неопределенный срок, то данный договор является действительным, так как договор аренды не подлежит в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации, а следовательно, не может являться предметом договора ипотеки. Таким образом, в случае отсутствия у арендатора возможности передачи прав на арендуемый земельный участок, на котором находится заложенное имущество, договор не может быть признан недействительным.
В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ Об ипотеке ( залоге недвижимости) ( далее — Закон N 102-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества ( договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными федеральным законом.
Как указано в ст. 5 Закона N 102-ФЗ, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества ( право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
На основании п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
В соответствии с ч. 2 ст. 69 Закона N 102-ФЗ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
В силу п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, (подробнее можно задать вопрос на сайте) связанных с договором об ипотеке права по договору аренды нежилого помещения, заключенному на срок до одного года, могут быть предметом залога. Однако, уже давно известно, поскольку договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации, договор о залоге прав по такому договору аренды не является договором ипотеки.
Как указано в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации , при разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ. В указанной ситуации договор аренды не подлежит в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации, а следовательно, не может являться предметом договора ипотеки. Таким образом, в случае отсутствия у арендатора возможности передачи прав на арендуемый земельный участок, на котором находится заложенное имущество, договор не может быть признан недействительным.
Аналогичная точка зрения содержится и в судебной практике. Так, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 19.08.2010 N А38-6761/2009 указано, что, если на момент подписания договора об ипотеке земельные участки, на которых расположены заложенные нежилые здания, принадлежали на основании краткосрочной ( менее года) аренды, следовательно, право аренды не подлежало государственной регистрации, а потому у залогодателя отсутствует возможность с соблюдением требований закона передать по договору об ипотеке право аренды на земельные участки под нежилыми зданиями. Такая же позиция содержится в Постановлении ФАС Поволжского округа от 13.05.2011 по делу N А55-12627/2010.
Автор: Т.Ю.Сергеева
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)
Чтобы отправить сообщение нажмите синюю кнопку "Send feedback" внизу. Ваш вопрос появится в подходящем (или в текущем) разделе после модерации.
Национальный Центр Правовой Помощи
Национальный Центр Правовой Помощи, портал "Закон Один" zakon-1.ru создан в 2004 году и уже 8 лет успешно обеспечивает своим клиентам лучшие рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производит все необходимые консультации.
Сегодня Национальный Центр Правовой Помощи является крупнейшей группой юридических фирм и адвокатских образований в Московском регионе и в России - это более 50 интернет ресурсов, десятки адвокатов и юристов, Гильдия Юристов Рынка Недвижимости, Межрегиональный Третейский суд Москвы и Московской области, Первая Национальная Коллегия Третейских Арбитров.
Национальный Центр Правовой Помощи оказывает адвокатские и юридические услуги юридическим и физическим лицам самого высокого качества с использованием специальных бизнес-стандартов организации работы и контроля, с привлечением только проверенных опытных специалистов, имеющих опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
Национальный Центр Правовой Помощи предоставляет юридическую помощь, юридическую консультацию, любые адвокатские и юридические услуги в областях
Корпоративного права: Сопровождение арбитражных споров, Исполнительное производство, Медиация, Корпоративные конфликты, Правовая поддержка договорной работы, Административно-правовая защита бизнеса.
Семейного права: Алименты, Развод, Раздел имущества, Наследство.
Жилищной и сопутствующих сферах: Приватизация, Признание права собственности, Коммерческая недвижимость, Сделки.
Адвокаты Национального Центра Правовой Помощи проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. Национальный Центр Правовой Помощи предлагает Вам лучшие на рынке условия на адвокатские и юридические услуги: гибкие цены, широкий ассортимент, высокое качество работ.
АГЕНТСКАЯ ПРОГРАММА
Если Вы представляете третьих лиц - примите участие в агентской программе.
Рекомендуйте нас своим друзьям и получайте заслуженное вознаграждение. Выплаты и условия полностью конфиденциальны, возможны любые индивидуальные согласования.
Специальные предложения
Пенсионерам и матерям-одиночкам предоставляется скидка 20% на юридические услуги при оказании юридической помощи.
Коллективные иски:
Ведение дел по коллективным искам (судебное представительство нескольких истцов по коллективному иску к одному ответчику)
― минус 20 ― 40 % от стоимости соответствующей услуги для каждого истца (в зависимости от количества истцов Коллективного иска)
Адвокатский Центр Национального Центра Правовой Помощи находится по адресу: Москва ул. Шаболовка, 34.
Комплексный бизнес-центр Matrixoffice, 2 этаж
Прием осуществляется только по предварительной записи по телефону - позвонить можно в любое время
Приемные часы: с 9-00 до 23-00
без выходных
также возможны индивидуальные согласования.
Для прохода в бизнес-центр необходим документ удостоверяющий личность (паспорт, водительские права). На ресепшене (на входе) позвоните по телефону Национального Центра Правовой Помощи указанному на сайте и наш сотрудник проводит Вас на прием (к сожалению, пока это наиболее удобный способ приема посетителей).
Все дополнительные вопросы Вы можете согласовать по телефону.
Схема проезда в Адвокатский Центр, Национальный Центр Правовой Помощи
Вопросы Договоры 
