Главная Вопросы Договоры Договор мены квартир

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше. Примите участие в опросах. Напишите свои замечания в разделе "Отзывы"

Хотели бы Вы пользоваться услугой ЛИЧНЫЙ АДВОКАТ?
 
Какую абонентскую плату Вы готовы платить за услугу ЛИЧНЫЙ АДВОКАТ?
 

Договор мены квартир


Вопрос: В договоре мены двух квартир, заключенном между физическими лицами, их цены были признаны равноценными, но не прописаны. Как определить доход физического лица от продажи квартиры, находящейся в собственности менее трех лет? Можно ли в форме 3-НДФЛ указать остаточную стоимость из техпаспорта БТИ или надо заказывать рыночную оценку? Если оценка обязательна, то уменьшают ли расходы на оплату услуг независимого оценщика облагаемый доход физического лица?

Ответ: Сторонам (физическим лицам) договора мены квартир, цены которых были признаны равноценными, но не прописаны, в целях исключения риска доначисления НДФЛ следует применять рыночную цену квартиры, которую может подтвердить, в частности, независимый оценщик. Расходы на оплату услуг независимого оценщика могут уменьшать облагаемый доход физического лица от продажи квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, в случае, если вместо имущественного вычета лицо воспользуется правом уменьшения дохода на связанные с ним расходы. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила купли-продажи (гл. 30 Гражданского кодекса РФ), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. п. 1, 2 ст. 567 ГК РФ).

Статьей 568 ГК РФ определено, что, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.

На основании пп. 5 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ к доходам от ов в Российской Федерации относятся, в частности, доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу.

В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме. К таким доходам относятся, в частности, доходы, получаемые по договору мены.

Пункт 1 ст. 40 НК РФ указывает на то, что, если иное не предусмотрено ст. 40 НК РФ, для целей налогообложения принимается цена товаров, (подробнее можно задать вопрос на сайте) указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

То есть по общему правилу сумма дохода, полученного по договору, в том числе договору мены квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, определенной в договоре, и пока не доказано обратное, считается, что эта цена является рыночной.

В любом случае независимо от того, указана или нет стоимость квартиры в договоре мены, налоговые органы вправе проверять правильность применения цены по товарообменным операциям для целей налогообложения (пп. 2 п. 2 ст. 40 НК РФ).

Результатом вышеуказанной проверки может стать доначисление налога и пени, рассчитанных исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, при условии, если цена товаров, (подробнее можно задать вопрос на сайте) примененная сторонами сделки, отклоняется в сторону повышения нижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (п. 3 ст. 40 НК РФ).

Поэтому в целях исключения риска доначисления налога и пени сторонам сделки при оформлении налоговой декларации по форме 3-НДФЛ следует указать рыночную оценку квартиры, которая, в частности, может быть подтверждена отчетом независимого оценщика. Рассчитывать налоговую базу при продаже квартиры, ориентируясь на инвентаризационную стоимость квартиры, определяемую органами БТИ, достаточно рискованно. Как правило, с рыночной стоимостью она не совпадает и может отклоняться от нее более чем на 20 процентов. Более того, в Письме Минфина России от 14.09.2010 N 03-04-06/10-213 прямо указано, что инвентаризационная стоимость недвижимого имущества, определяемая органами БТИ по месту нахождения такого имущества, для определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц не используется. О риске доначисления налога в такой ситуации может свидетельствовать также арбитражная практика. В том случае, если налоговому органу удается доказать в суде соблюдение порядка определения рыночной цены товара, установленного ст. 40 НК РФ, суды признают правомерным доначисления им налогов исходя из рыночных цен (см., например, Постановления ФАС Московского округа от 16.02.2010 N КА-А40/14921-09 по делу N А40-24674/09-90-78, ФАС Уральского округа от 08.12.2010 N Ф09-10096/10-С3 по делу N А76-5659/2010-47-128).

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, (подробнее можно задать вопрос на сайте) связанных с получением этих доходов.

При этом следует учитывать, что в НК РФ конкретный перечень расходов, (подробнее можно задать вопрос на сайте) связанных с получением доходов, (подробнее можно задать вопрос на сайте) уменьшающих сумму таких доходов, (подробнее можно задать вопрос на сайте) не определен. Из официальных разъяснений Минфина России следует, что к ним могут быть причислены, например, расходы, связанные с погашением процентов по ипотечному кредиту (Письмо от 18.02.2009 N 03-04-05-01/66), расходы по оказанию риелторских услуг (Письмо от 16.02.2011 N 03-04-05/9-84), расходы на услуги нотариуса (Письмо от 28.04.2011 N 03-04-05/3-311).

Поэтому мы считаем, что к расходам, непосредственно связанным с обменом квартир, помимо расходов на приобретение обмениваемой квартиры, могут быть отнесены, в частности, расходы на услуги оценщика. Главное, чтобы такие расходы были понесены самим налогоплательщиком и имели документальное подтверждение.

Таким образом, по нашему мнению, при исчислении налоговой базы по НДФЛ продавец квартиры вправе уменьшить сумму доходов, (подробнее можно задать вопрос на сайте) полученных по договору мены, на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на услуги оценщика, связанных с осуществлением данной сделки (если вместо имущественного вычета воспользуется правом уменьшения дохода на связанные с ним расходы).

Автор:С.А.Скобелева ,

 
 


Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)


Чтобы отправить сообщение нажмите синюю кнопку "Send feedback" внизу. Ваш вопрос появится в подходящем (или в текущем) разделе после модерации.

Национальный Центр Правовой Помощи


Национальный Центр Правовой Помощи, портал "Закон Один" zakon-1.ru создан в 2004 году и уже 8 лет успешно обеспечивает своим клиентам лучшие рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производит все необходимые консультации.


Сегодня Национальный Центр Правовой Помощи является крупнейшей группой юридических фирм и адвокатских образований в Московском регионе и в России - это более 50 интернет ресурсов, десятки адвокатов и юристов, Гильдия Юристов Рынка Недвижимости, Межрегиональный Третейский суд Москвы и Московской области, Первая Национальная Коллегия Третейских Арбитров.


Национальный Центр Правовой Помощи - это квалифицированная юридическая помощь, оперативная юридическая консультация.


На сайте zakon-1.ru предоставляется юридическая помощь, краткая бесплатная юридическая консультация в виде ответов на вопросы в формате задать вопрос юристу онлайн, задать вопрос адвокату онлайн, юрист онлайн бесплатно, адвокат онлайн бесплатно, консультация юриста бесплатно онлайн, консультация адвоката бесплатно онлайн.


Национальный Центр Правовой Помощи оказывает адвокатские и юридические услуги юридическим и физическим лицам самого высокого качества с использованием специальных бизнес-стандартов организации работы и контроля, с привлечением только проверенных опытных специалистов, имеющих опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.


Национальный Центр Правовой Помощи предоставляет юридическую помощь, юридическую консультацию, любые адвокатские и юридические услуги в областях


Корпоративного права: Сопровождение арбитражных споров, Исполнительное производство, Медиация, Корпоративные конфликты, Правовая поддержка договорной работы, Административно-правовая защита бизнеса.


Семейного права: Алименты, Развод, Раздел имущества, Наследство.


Жилищной и сопутствующих сферах: Приватизация, Признание права собственности, Коммерческая недвижимость, Сделки.


Адвокаты Национального Центра Правовой Помощи проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. Национальный Центр Правовой Помощи предлагает Вам лучшие на рынке условия на адвокатские и юридические услуги: гибкие цены, широкий ассортимент, высокое качество работ.

 

АГЕНТСКАЯ ПРОГРАММА

Если Вы представляете третьих лиц - примите участие в агентской программе.


Рекомендуйте нас своим друзьям и получайте заслуженное вознаграждение. Выплаты и условия полностью конфиденциальны, возможны любые индивидуальные согласования.

Специальные предложения

Пенсионерам и матерям-одиночкам предоставляется скидка 20% на юридические услуги при оказании юридической помощи.


Коллективные иски:
Ведение дел по коллективным искам (судебное представительство нескольких истцов по коллективному иску к одному ответчику) ― минус 20 ― 40 % от стоимости соответствующей услуги для каждого истца (в зависимости от количества истцов Коллективного иска)

Контакты


Адвокатский Центр Национального Центра Правовой Помощи находится по адресу: Москва ул. Шаболовка, 34.


Комплексный бизнес-центр Matrixoffice, 2 этаж


Прием осуществляется только по предварительной записи по телефону - позвонить можно в любое время


Приемные часы: с 9-00 до 23-00
без выходных


также возможны индивидуальные согласования.


Для прохода в бизнес-центр необходим документ удостоверяющий личность (паспорт, водительские права). На ресепшене (на входе) позвоните по телефону Национального Центра Правовой Помощи указанному на сайте и наш сотрудник проводит Вас на прием (к сожалению, пока это наиболее удобный способ приема посетителей).


Все дополнительные вопросы Вы можете согласовать по телефону.


Схема проезда в Адвокатский Центр, Национальный Центр Правовой Помощи