Расторжение договора купли-продажи квартиры, возврате квартиры
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 7 июня 2011 г. N 5-В11-27
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Пчелинцевой Л. М., судей Момотова В. В. и Гетман Е. С. рассмотрела в открытом судебном заседании 07 июня 2011 г. гражданское дело по иску Кудиновой Е. С. к Виноградовой Н. М., Виноградову А. А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате квартиры по надзорным жалобам Виноградовой Н. М. Виноградова А. А. на определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 октября 2010 г. Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л. М., объяснения Виноградовой Н. М., Виноградова А. А. и их представителя Штыковой Е. Ю., поддержавших доводы надзорной жалобы, объяснения представителей Кудиновой Е. С. и Третьякова А. В. Шостака С. А. и Анашкиной Н. А., возражавших против удовлетворения надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила: Кудинова Е. С. обратилась в суд с иском к Виноградовой Н. М. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возвращении квартиры в собственность. В обоснование иска ссылалась на то, что по договору купли-продажи от 06 декабря 2006 г. Конечно, продала принадлежащую ей на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: г. , Виноградовой Н. М. за руб. Однако, несомненно покупателем Виноградовой Н. М. были нарушены существенные условия договора купли-продажи: указанная денежная сумма за приобретенное жилое помещение продавцу Кудиновой Е. С. не выплачена, акт приема-передачи жилого помещения не составлен. Решением Савеловского районного суда г. Москвы от 26 июня 2008 г. исковые требования Кудиновой Е. С. удовлетворены частично. Договор купли-продажи квартиры, заключенный между Кудиновой Е. С. и Виноградовой Н. М. 06 декабря 2006 г. расторгнут. В остальной части исковых требований отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 23 сентября 2008 г. решение суда первой инстанции отменено и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Решением Савеловского районного суда г. Москвы от 24 апреля 2009 г., оставленным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06 августа 2009 г. без изменения, исковые требования Кудиновой Е. С. удовлетворены. Конечно, постановлением президиума Московского городского суда от 25 декабря 2009 г. решение суда первой инстанции и определение суда кассационной инстанции отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Определением Савеловского районного суда г. Москвы от 18 февраля 2010 г. к участию в деле в качестве соответчика был привлечен супруг Виноградовой Н. М. Виноградов А. А. Определением Савеловского районного суда г. Москвы от 04 мая 2010 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Третьяков А. В., которому после вступления в законную силу решения Савеловского районного суда г. Москвы от 24 апреля 2009 г. истцом Кудиновой Е. С. была продана спорная квартира. Решением Савеловского районного суда г. Москвы от 28 мая 2010 г. в удовлетворении исковых требований Кудиновой Е. С. отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 октября 2010 г. решение суда первой инстанции отменено и по делу вынесено новое решение, которым иск Кудиновой Е. С. в части требований о расторжении договора купли-продажи квартиры от 06 декабря 2006 г. удовлетворен, в удовлетворении исковых требований о возврате квартиры отказано. В надзорных жалобах заявители Виноградова Н. М. и Виноградов А. А. Нам кажется, ставят вопрос о передаче жалоб с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены определения суда кассационной инстанции от 12 октября 2010 г. Нам кажется, с оставлением в силе решения суда первой инстанции от 28 мая 2010 г. Конечно, по результатам изучения доводов надзорной жалобы Виноградовой Н. М. 16 февраля 2011 г. Нам кажется, судьей Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л. М. дело было истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и ее же определением от 18 апреля 2011 г. надзорная жалоба Виноградовой Н. М. и поступившая позднее (10 марта 2011 г.) надзорная жалоба Виноградова А. А. Нам кажется, с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации. Конечно, проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов надзорных жалоб и возражений на них, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобы подлежащими удовлетворению, поскольку имеются основания для отмены в порядке надзора обжалуемого определения суда кассационной инстанции. Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов ( ст. 387 ГПК РФ). Нам кажется, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что в данном деле такого характера существенное нарушение норм материального права было допущено судом кассационной инстанции, которое выразилось в следующем. Как установлено судом, Кудиновой Е. С. на праве собственности принадлежала однокомнатная квартира общей площадью 30,5 кв. метра, жилой площадью 17,8 кв. метра, расположенная по адресу: . 06 декабря 2006 г. между Кудиновой Е. С. и Виноградовой Н. М. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, в соответствии с которым она была приобретена в собственность Виноградовой Н. М., состоящей в браке с Виноградовым А. А. 29 декабря 2006 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними внесена запись о переходе прав на спорную квартиру на имя Виноградовой Н. М., о чем ей выдано соответствующее свидетельство о праве собственности. На момент заключения договора купли-продажи в квартире никто зарегистрирован по месту жительства не был. Ответчики были зарегистрированы в спорной квартире по месту жительства 24 января 2008 г. Квартира фактически передана истцом во владение ответчика Виноградовой Н. М., ответчики проживают в спорной квартире до настоящего времени. Конечно, письменное уведомление Кудиновой Е. С. о расторжении договора, адресованное ответчику Виноградовой Н. М., датировано 08 февраля 2008 г., то есть по истечении более года после заключения договора купли-продажи квартиры. Разрешая спор по существу и отказывая Кудиновой Е. С. в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из вывода о том, что законных, то есть предусмотренных п. Конечно, п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ, оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон. Заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В связи с этим суд указал на то, что в ГК РФ ( глава 30 7 Продажа недвижимости ст. 549 558 ГК РФ) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Конечно, при этом саму по себе ссылку истца на непередачу денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи стороной ответчика стороне истца, несоставление акта приема-передачи квартиры как на существенное нарушение договора покупателем суд, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ, посчитал недостаточным для признания названных нарушений со стороны покупателя существенными. Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Кудиновой Е. С. о расторжении договора купли-продажи квартиры, суд кассационной инстанции исходил из следующих выводов. Конечно, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора ( п. 2 ст. 450 ГК РФ). В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Нам кажется, согласно п. 13 договора купли-продажи квартиры, заключенного между Кудиновой Е. С. и Виноградовой Н. М. 06 декабря 2006 г., данный договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств: передаче покупателем указанной в договоре суммы продавцу за приобретаемую по этому договору квартиру; передаче продавцом покупателю вышеуказанного жилого помещения по подписываемому сторонами передаточному акту. Нам кажется, судом первой инстанции установлено, что спорное жилое помещение в установленном порядке по соответствующему передаточному акту Кудиновой Е. С. Виноградовой Н. М. либо ее супругу Виноградову А. А. не передавалось; денежные средства по договору Виноградовой Н. М. также не выплачены. Тем самым, по мнению суда кассационной инстанции, со стороны покупателя Виноградовой Н. М. допущено существенное нарушение договора купли-продажи квартиры, которое повлекло для продавца Кудиновой Е. С. такой ущерб, который лишил ее того, на что Кудинова Е. С. была вправе рассчитывать при заключении названного договора, что согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры. Конечно, поэтому отказ суда первой инстанции в расторжении договора был признан судом кассационной инстанции незаконным и необоснованным. Также суд кассационной инстанции пришел к выводу, что в случае расторжения договора купли-продажи продавец, не получивший оплату по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении, несмотря на то, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Однако, несомненно в связи с тем, что спорная квартира продана Кудиновой Е. С. Т. и принадлежит ему на праве собственности, суд кассационной инстанции не удовлетворил требование Кудиновой Е. С. о возврате ей квартиры. Нам кажется, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает выводы суда кассационной инстанции ошибочными, основанным на неправильном толковании норм материального права. Так, судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи спорной квартиры от 06 декабря 2006 г. был фактически исполнен продавцом Кудиновой Е. С. Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю Виноградовой Н. М., которой выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Квартира фактически передана истцом во владение ответчиков. Ответчики Виноградовы постоянно проживают в спорной квартире, зарегистрированы в ней. Нам кажется, с учетом приведенных обстоятельств и положений ст. 556 ГК РФ само по себе неподписание предусмотренного договором купли-продажи квартиры передаточного акта не свидетельствовало, как правильно указал суд первой инстанции, о том, что продавец не исполнил обязанность по передаче квартиры покупателю, а покупатель обязанность по принятию проданной ему квартиры. Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. Конечно, при этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора. Заключенный между Кудиновой Е. С. и Виноградовой Н. М. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал ( в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру). В ГК РФ ( глава 30, 7 Продажа недвижимости ст. 549 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ ( глава 30, 1 Общие положения о купле-продаже ) содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Руководствуясь вышеприведенными положениями закона ( ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры от 06 декабря 2006 г., суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцу ( продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика ( покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры. Что касается доводов суда кассационной инстанции о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм ГК РФ. Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон ( существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком. Однако, несомненно именно такое значение придал данному факту суд кассационной инстанции, вследствие чего неправомерно, то есть без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признав существенным нарушением договора купли-продажи квартиры саму по себе невыплату покупателем денег продавцу. Конечно, поэтому вывод суда кассационной инстанции о наличии основания для расторжения договора купли-продажи квартиры сделан с нарушением норм материального права и противоречит установленным судом первой инстанции по делу обстоятельствам. Также неправильно суд кассационной инстанции в подтверждение своего вывода о необходимости удовлетворения исковых требований Кудиновой Е. С. о расторжении договора купли-продажи квартиры сослался на п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 г. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав , неправильно истолковав его. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Однако, несомненно в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имелось. Конечно, по этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении, как полагал суд кассационной инстанции. Таким образом, у суда кассационной инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для отмены решения суда первой инстанции, так как выводы суда кассационной инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права о расторжении договора. Учитывая изложенное, определение суда кассационной инстанции нельзя признать законным. Оно принято с существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела, без его устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ответчиков, в связи с чем в соответствии со ст. 387 ГПК РФ указанное определение подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции. Руководствуясь ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила: определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 октября 2010 г. отменить и оставить в силе решение Савеловского районного суда г. Москвы от 28 мая 2010 г.
. Наш
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 7 июня 2011 г. N 5-В11-27
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Пчелинцевой Л. М., судей Момотова В. В. и Гетман Е. С. рассмотрела в открытом судебном заседании 07 июня 2011 г. гражданское дело по иску Кудиновой Е. С. к Виноградовой Н. М., Виноградову А. А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате квартиры по надзорным жалобам Виноградовой Н. М. Виноградова А. А. на определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 октября 2010 г. Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л. М., объяснения Виноградовой Н. М., Виноградова А. А. и их представителя Штыковой Е. Ю., поддержавших доводы надзорной жалобы, объяснения представителей Кудиновой Е. С. и Третьякова А. В. Шостака С. А. и Анашкиной Н. А., возражавших против удовлетворения надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила: Кудинова Е. С. обратилась в суд с иском к Виноградовой Н. М. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возвращении квартиры в собственность. В обоснование иска ссылалась на то, что по договору купли-продажи от 06 декабря 2006 г. Конечно, продала принадлежащую ей на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: г. , Виноградовой Н. М. за руб. Однако, несомненно покупателем Виноградовой Н. М. были нарушены существенные условия договора купли-продажи: указанная денежная сумма за приобретенное жилое помещение продавцу Кудиновой Е. С. не выплачена, акт приема-передачи жилого помещения не составлен. Решением Савеловского районного суда г. Москвы от 26 июня 2008 г. исковые требования Кудиновой Е. С. удовлетворены частично. Договор купли-продажи квартиры, заключенный между Кудиновой Е. С. и Виноградовой Н. М. 06 декабря 2006 г. расторгнут. В остальной части исковых требований отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 23 сентября 2008 г. решение суда первой инстанции отменено и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Решением Савеловского районного суда г. Москвы от 24 апреля 2009 г., оставленным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06 августа 2009 г. без изменения, исковые требования Кудиновой Е. С. удовлетворены. Конечно, постановлением президиума Московского городского суда от 25 декабря 2009 г. решение суда первой инстанции и определение суда кассационной инстанции отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Определением Савеловского районного суда г. Москвы от 18 февраля 2010 г. к участию в деле в качестве соответчика был привлечен супруг Виноградовой Н. М. Виноградов А. А. Определением Савеловского районного суда г. Москвы от 04 мая 2010 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Третьяков А. В., которому после вступления в законную силу решения Савеловского районного суда г. Москвы от 24 апреля 2009 г. истцом Кудиновой Е. С. была продана спорная квартира. Решением Савеловского районного суда г. Москвы от 28 мая 2010 г. в удовлетворении исковых требований Кудиновой Е. С. отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 октября 2010 г. решение суда первой инстанции отменено и по делу вынесено новое решение, которым иск Кудиновой Е. С. в части требований о расторжении договора купли-продажи квартиры от 06 декабря 2006 г. удовлетворен, в удовлетворении исковых требований о возврате квартиры отказано. В надзорных жалобах заявители Виноградова Н. М. и Виноградов А. А. Нам кажется, ставят вопрос о передаче жалоб с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены определения суда кассационной инстанции от 12 октября 2010 г. Нам кажется, с оставлением в силе решения суда первой инстанции от 28 мая 2010 г. Конечно, по результатам изучения доводов надзорной жалобы Виноградовой Н. М. 16 февраля 2011 г. Нам кажется, судьей Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л. М. дело было истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и ее же определением от 18 апреля 2011 г. надзорная жалоба Виноградовой Н. М. и поступившая позднее (10 марта 2011 г.) надзорная жалоба Виноградова А. А. Нам кажется, с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации. Конечно, проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов надзорных жалоб и возражений на них, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобы подлежащими удовлетворению, поскольку имеются основания для отмены в порядке надзора обжалуемого определения суда кассационной инстанции. Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов ( ст. 387 ГПК РФ). Нам кажется, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что в данном деле такого характера существенное нарушение норм материального права было допущено судом кассационной инстанции, которое выразилось в следующем. Как установлено судом, Кудиновой Е. С. на праве собственности принадлежала однокомнатная квартира общей площадью 30,5 кв. метра, жилой площадью 17,8 кв. метра, расположенная по адресу: . 06 декабря 2006 г. между Кудиновой Е. С. и Виноградовой Н. М. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, в соответствии с которым она была приобретена в собственность Виноградовой Н. М., состоящей в браке с Виноградовым А. А. 29 декабря 2006 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними внесена запись о переходе прав на спорную квартиру на имя Виноградовой Н. М., о чем ей выдано соответствующее свидетельство о праве собственности. На момент заключения договора купли-продажи в квартире никто зарегистрирован по месту жительства не был. Ответчики были зарегистрированы в спорной квартире по месту жительства 24 января 2008 г. Квартира фактически передана истцом во владение ответчика Виноградовой Н. М., ответчики проживают в спорной квартире до настоящего времени. Конечно, письменное уведомление Кудиновой Е. С. о расторжении договора, адресованное ответчику Виноградовой Н. М., датировано 08 февраля 2008 г., то есть по истечении более года после заключения договора купли-продажи квартиры. Разрешая спор по существу и отказывая Кудиновой Е. С. в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из вывода о том, что законных, то есть предусмотренных п. Конечно, п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ, оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон. Заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В связи с этим суд указал на то, что в ГК РФ ( глава 30 7 Продажа недвижимости ст. 549 558 ГК РФ) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Конечно, при этом саму по себе ссылку истца на непередачу денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи стороной ответчика стороне истца, несоставление акта приема-передачи квартиры как на существенное нарушение договора покупателем суд, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ, посчитал недостаточным для признания названных нарушений со стороны покупателя существенными. Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Кудиновой Е. С. о расторжении договора купли-продажи квартиры, суд кассационной инстанции исходил из следующих выводов. Конечно, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора ( п. 2 ст. 450 ГК РФ). В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Нам кажется, согласно п. 13 договора купли-продажи квартиры, заключенного между Кудиновой Е. С. и Виноградовой Н. М. 06 декабря 2006 г., данный договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств: передаче покупателем указанной в договоре суммы продавцу за приобретаемую по этому договору квартиру; передаче продавцом покупателю вышеуказанного жилого помещения по подписываемому сторонами передаточному акту. Нам кажется, судом первой инстанции установлено, что спорное жилое помещение в установленном порядке по соответствующему передаточному акту Кудиновой Е. С. Виноградовой Н. М. либо ее супругу Виноградову А. А. не передавалось; денежные средства по договору Виноградовой Н. М. также не выплачены. Тем самым, по мнению суда кассационной инстанции, со стороны покупателя Виноградовой Н. М. допущено существенное нарушение договора купли-продажи квартиры, которое повлекло для продавца Кудиновой Е. С. такой ущерб, который лишил ее того, на что Кудинова Е. С. была вправе рассчитывать при заключении названного договора, что согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры. Конечно, поэтому отказ суда первой инстанции в расторжении договора был признан судом кассационной инстанции незаконным и необоснованным. Также суд кассационной инстанции пришел к выводу, что в случае расторжения договора купли-продажи продавец, не получивший оплату по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении, несмотря на то, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Однако, несомненно в связи с тем, что спорная квартира продана Кудиновой Е. С. Т. и принадлежит ему на праве собственности, суд кассационной инстанции не удовлетворил требование Кудиновой Е. С. о возврате ей квартиры. Нам кажется, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает выводы суда кассационной инстанции ошибочными, основанным на неправильном толковании норм материального права. Так, судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи спорной квартиры от 06 декабря 2006 г. был фактически исполнен продавцом Кудиновой Е. С. Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю Виноградовой Н. М., которой выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Квартира фактически передана истцом во владение ответчиков. Ответчики Виноградовы постоянно проживают в спорной квартире, зарегистрированы в ней. Нам кажется, с учетом приведенных обстоятельств и положений ст. 556 ГК РФ само по себе неподписание предусмотренного договором купли-продажи квартиры передаточного акта не свидетельствовало, как правильно указал суд первой инстанции, о том, что продавец не исполнил обязанность по передаче квартиры покупателю, а покупатель обязанность по принятию проданной ему квартиры. Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. Конечно, при этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора. Заключенный между Кудиновой Е. С. и Виноградовой Н. М. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал ( в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру). В ГК РФ ( глава 30, 7 Продажа недвижимости ст. 549 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ ( глава 30, 1 Общие положения о купле-продаже ) содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Руководствуясь вышеприведенными положениями закона ( ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры от 06 декабря 2006 г., суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцу ( продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика ( покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры. Что касается доводов суда кассационной инстанции о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм ГК РФ. Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон ( существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком. Однако, несомненно именно такое значение придал данному факту суд кассационной инстанции, вследствие чего неправомерно, то есть без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признав существенным нарушением договора купли-продажи квартиры саму по себе невыплату покупателем денег продавцу. Конечно, поэтому вывод суда кассационной инстанции о наличии основания для расторжения договора купли-продажи квартиры сделан с нарушением норм материального права и противоречит установленным судом первой инстанции по делу обстоятельствам. Также неправильно суд кассационной инстанции в подтверждение своего вывода о необходимости удовлетворения исковых требований Кудиновой Е. С. о расторжении договора купли-продажи квартиры сослался на п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 г. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав , неправильно истолковав его. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Однако, несомненно в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имелось. Конечно, по этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении, как полагал суд кассационной инстанции. Таким образом, у суда кассационной инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для отмены решения суда первой инстанции, так как выводы суда кассационной инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права о расторжении договора. Учитывая изложенное, определение суда кассационной инстанции нельзя признать законным. Оно принято с существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела, без его устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ответчиков, в связи с чем в соответствии со ст. 387 ГПК РФ указанное определение подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции. Руководствуясь ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила: определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 октября 2010 г. отменить и оставить в силе решение Савеловского районного суда г. Москвы от 28 мая 2010 г.
. Наш
ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 7 июня 2011 г. N 5-В11-27
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Пчелинцевой Л. М., судей Момотова В. В. и Гетман Е. С. рассмотрела в открытом судебном заседании 07 июня 2011 г. гражданское дело по иску Кудиновой Е. С. к Виноградовой Н. М., Виноградову А. А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате квартиры по надзорным жалобам Виноградовой Н. М. Виноградова А. А. на определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 октября 2010 г. Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л. М., объяснения Виноградовой Н. М., Виноградова А. А. и их представителя Штыковой Е. Ю., поддержавших доводы надзорной жалобы, объяснения представителей Кудиновой Е. С. и Третьякова А. В. Шостака С. А. и Анашкиной Н. А., возражавших против удовлетворения надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила: Кудинова Е. С. обратилась в суд с иском к Виноградовой Н. М. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возвращении квартиры в собственность. В обоснование иска ссылалась на то, что по договору купли-продажи от 06 декабря 2006 г. Конечно, продала принадлежащую ей на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: г. , Виноградовой Н. М. за руб. Однако, несомненно покупателем Виноградовой Н. М. были нарушены существенные условия договора купли-продажи: указанная денежная сумма за приобретенное жилое помещение продавцу Кудиновой Е. С. не выплачена, акт приема-передачи жилого помещения не составлен. Решением Савеловского районного суда г. Москвы от 26 июня 2008 г. исковые требования Кудиновой Е. С. удовлетворены частично. Договор купли-продажи квартиры, заключенный между Кудиновой Е. С. и Виноградовой Н. М. 06 декабря 2006 г. расторгнут. В остальной части исковых требований отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 23 сентября 2008 г. решение суда первой инстанции отменено и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Решением Савеловского районного суда г. Москвы от 24 апреля 2009 г., оставленным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06 августа 2009 г. без изменения, исковые требования Кудиновой Е. С. удовлетворены. Конечно, постановлением президиума Московского городского суда от 25 декабря 2009 г. решение суда первой инстанции и определение суда кассационной инстанции отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Определением Савеловского районного суда г. Москвы от 18 февраля 2010 г. к участию в деле в качестве соответчика был привлечен супруг Виноградовой Н. М. Виноградов А. А. Определением Савеловского районного суда г. Москвы от 04 мая 2010 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Третьяков А. В., которому после вступления в законную силу решения Савеловского районного суда г. Москвы от 24 апреля 2009 г. истцом Кудиновой Е. С. была продана спорная квартира. Решением Савеловского районного суда г. Москвы от 28 мая 2010 г. в удовлетворении исковых требований Кудиновой Е. С. отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 октября 2010 г. решение суда первой инстанции отменено и по делу вынесено новое решение, которым иск Кудиновой Е. С. в части требований о расторжении договора купли-продажи квартиры от 06 декабря 2006 г. удовлетворен, в удовлетворении исковых требований о возврате квартиры отказано. В надзорных жалобах заявители Виноградова Н. М. и Виноградов А. А. Нам кажется, ставят вопрос о передаче жалоб с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены определения суда кассационной инстанции от 12 октября 2010 г. Нам кажется, с оставлением в силе решения суда первой инстанции от 28 мая 2010 г. Конечно, по результатам изучения доводов надзорной жалобы Виноградовой Н. М. 16 февраля 2011 г. Нам кажется, судьей Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л. М. дело было истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и ее же определением от 18 апреля 2011 г. надзорная жалоба Виноградовой Н. М. и поступившая позднее (10 марта 2011 г.) надзорная жалоба Виноградова А. А. Нам кажется, с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации. Конечно, проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов надзорных жалоб и возражений на них, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобы подлежащими удовлетворению, поскольку имеются основания для отмены в порядке надзора обжалуемого определения суда кассационной инстанции. Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов ( ст. 387 ГПК РФ). Нам кажется, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что в данном деле такого характера существенное нарушение норм материального права было допущено судом кассационной инстанции, которое выразилось в следующем. Как установлено судом, Кудиновой Е. С. на праве собственности принадлежала однокомнатная квартира общей площадью 30,5 кв. метра, жилой площадью 17,8 кв. метра, расположенная по адресу: . 06 декабря 2006 г. между Кудиновой Е. С. и Виноградовой Н. М. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, в соответствии с которым она была приобретена в собственность Виноградовой Н. М., состоящей в браке с Виноградовым А. А. 29 декабря 2006 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними внесена запись о переходе прав на спорную квартиру на имя Виноградовой Н. М., о чем ей выдано соответствующее свидетельство о праве собственности. На момент заключения договора купли-продажи в квартире никто зарегистрирован по месту жительства не был. Ответчики были зарегистрированы в спорной квартире по месту жительства 24 января 2008 г. Квартира фактически передана истцом во владение ответчика Виноградовой Н. М., ответчики проживают в спорной квартире до настоящего времени. Конечно, письменное уведомление Кудиновой Е. С. о расторжении договора, адресованное ответчику Виноградовой Н. М., датировано 08 февраля 2008 г., то есть по истечении более года после заключения договора купли-продажи квартиры. Разрешая спор по существу и отказывая Кудиновой Е. С. в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из вывода о том, что законных, то есть предусмотренных п. Конечно, п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ, оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон. Заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В связи с этим суд указал на то, что в ГК РФ ( глава 30 7 Продажа недвижимости ст. 549 558 ГК РФ) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Конечно, при этом саму по себе ссылку истца на непередачу денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи стороной ответчика стороне истца, несоставление акта приема-передачи квартиры как на существенное нарушение договора покупателем суд, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ, посчитал недостаточным для признания названных нарушений со стороны покупателя существенными. Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Кудиновой Е. С. о расторжении договора купли-продажи квартиры, суд кассационной инстанции исходил из следующих выводов. Конечно, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора ( п. 2 ст. 450 ГК РФ). В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Нам кажется, согласно п. 13 договора купли-продажи квартиры, заключенного между Кудиновой Е. С. и Виноградовой Н. М. 06 декабря 2006 г., данный договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств: передаче покупателем указанной в договоре суммы продавцу за приобретаемую по этому договору квартиру; передаче продавцом покупателю вышеуказанного жилого помещения по подписываемому сторонами передаточному акту. Нам кажется, судом первой инстанции установлено, что спорное жилое помещение в установленном порядке по соответствующему передаточному акту Кудиновой Е. С. Виноградовой Н. М. либо ее супругу Виноградову А. А. не передавалось; денежные средства по договору Виноградовой Н. М. также не выплачены. Тем самым, по мнению суда кассационной инстанции, со стороны покупателя Виноградовой Н. М. допущено существенное нарушение договора купли-продажи квартиры, которое повлекло для продавца Кудиновой Е. С. такой ущерб, который лишил ее того, на что Кудинова Е. С. была вправе рассчитывать при заключении названного договора, что согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры. Конечно, поэтому отказ суда первой инстанции в расторжении договора был признан судом кассационной инстанции незаконным и необоснованным. Также суд кассационной инстанции пришел к выводу, что в случае расторжения договора купли-продажи продавец, не получивший оплату по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении, несмотря на то, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Однако, несомненно в связи с тем, что спорная квартира продана Кудиновой Е. С. Т. и принадлежит ему на праве собственности, суд кассационной инстанции не удовлетворил требование Кудиновой Е. С. о возврате ей квартиры. Нам кажется, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает выводы суда кассационной инстанции ошибочными, основанным на неправильном толковании норм материального права. Так, судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи спорной квартиры от 06 декабря 2006 г. был фактически исполнен продавцом Кудиновой Е. С. Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю Виноградовой Н. М., которой выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Квартира фактически передана истцом во владение ответчиков. Ответчики Виноградовы постоянно проживают в спорной квартире, зарегистрированы в ней. Нам кажется, с учетом приведенных обстоятельств и положений ст. 556 ГК РФ само по себе неподписание предусмотренного договором купли-продажи квартиры передаточного акта не свидетельствовало, как правильно указал суд первой инстанции, о том, что продавец не исполнил обязанность по передаче квартиры покупателю, а покупатель обязанность по принятию проданной ему квартиры. Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. Конечно, при этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора. Заключенный между Кудиновой Е. С. и Виноградовой Н. М. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал ( в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру). В ГК РФ ( глава 30, 7 Продажа недвижимости ст. 549 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ ( глава 30, 1 Общие положения о купле-продаже ) содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Руководствуясь вышеприведенными положениями закона ( ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры от 06 декабря 2006 г., суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцу ( продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика ( покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры. Что касается доводов суда кассационной инстанции о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм ГК РФ. Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон ( существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком. Однако, несомненно именно такое значение придал данному факту суд кассационной инстанции, вследствие чего неправомерно, то есть без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признав существенным нарушением договора купли-продажи квартиры саму по себе невыплату покупателем денег продавцу. Конечно, поэтому вывод суда кассационной инстанции о наличии основания для расторжения договора купли-продажи квартиры сделан с нарушением норм материального права и противоречит установленным судом первой инстанции по делу обстоятельствам. Также неправильно суд кассационной инстанции в подтверждение своего вывода о необходимости удовлетворения исковых требований Кудиновой Е. С. о расторжении договора купли-продажи квартиры сослался на п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 г. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав , неправильно истолковав его. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Однако, несомненно в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имелось. Конечно, по этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении, как полагал суд кассационной инстанции. Таким образом, у суда кассационной инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для отмены решения суда первой инстанции, так как выводы суда кассационной инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права о расторжении договора. Учитывая изложенное, определение суда кассационной инстанции нельзя признать законным. Оно принято с существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела, без его устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ответчиков, в связи с чем в соответствии со ст. 387 ГПК РФ указанное определение подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции. Руководствуясь ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила: определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 октября 2010 г. отменить и оставить в силе решение Савеловского районного суда г. Москвы от 28 мая 2010 г.
. Наш
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Пчелинцевой Л. М., судей Момотова В. В. и Гетман Е. С. рассмотрела в открытом судебном заседании 07 июня 2011 г. гражданское дело по иску Кудиновой Е. С. к Виноградовой Н. М., Виноградову А. А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате квартиры по надзорным жалобам Виноградовой Н. М. Виноградова А. А. на определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 октября 2010 г. Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л. М., объяснения Виноградовой Н. М., Виноградова А. А. и их представителя Штыковой Е. Ю., поддержавших доводы надзорной жалобы, объяснения представителей Кудиновой Е. С. и Третьякова А. В. Шостака С. А. и Анашкиной Н. А., возражавших против удовлетворения надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила: Кудинова Е. С. обратилась в суд с иском к Виноградовой Н. М. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возвращении квартиры в собственность. В обоснование иска ссылалась на то, что по договору купли-продажи от 06 декабря 2006 г. Конечно, продала принадлежащую ей на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: г. , Виноградовой Н. М. за руб. Однако, несомненно покупателем Виноградовой Н. М. были нарушены существенные условия договора купли-продажи: указанная денежная сумма за приобретенное жилое помещение продавцу Кудиновой Е. С. не выплачена, акт приема-передачи жилого помещения не составлен. Решением Савеловского районного суда г. Москвы от 26 июня 2008 г. исковые требования Кудиновой Е. С. удовлетворены частично. Договор купли-продажи квартиры, заключенный между Кудиновой Е. С. и Виноградовой Н. М. 06 декабря 2006 г. расторгнут. В остальной части исковых требований отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 23 сентября 2008 г. решение суда первой инстанции отменено и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Решением Савеловского районного суда г. Москвы от 24 апреля 2009 г., оставленным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06 августа 2009 г. без изменения, исковые требования Кудиновой Е. С. удовлетворены. Конечно, постановлением президиума Московского городского суда от 25 декабря 2009 г. решение суда первой инстанции и определение суда кассационной инстанции отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Определением Савеловского районного суда г. Москвы от 18 февраля 2010 г. к участию в деле в качестве соответчика был привлечен супруг Виноградовой Н. М. Виноградов А. А. Определением Савеловского районного суда г. Москвы от 04 мая 2010 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Третьяков А. В., которому после вступления в законную силу решения Савеловского районного суда г. Москвы от 24 апреля 2009 г. истцом Кудиновой Е. С. была продана спорная квартира. Решением Савеловского районного суда г. Москвы от 28 мая 2010 г. в удовлетворении исковых требований Кудиновой Е. С. отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 октября 2010 г. решение суда первой инстанции отменено и по делу вынесено новое решение, которым иск Кудиновой Е. С. в части требований о расторжении договора купли-продажи квартиры от 06 декабря 2006 г. удовлетворен, в удовлетворении исковых требований о возврате квартиры отказано. В надзорных жалобах заявители Виноградова Н. М. и Виноградов А. А. Нам кажется, ставят вопрос о передаче жалоб с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены определения суда кассационной инстанции от 12 октября 2010 г. Нам кажется, с оставлением в силе решения суда первой инстанции от 28 мая 2010 г. Конечно, по результатам изучения доводов надзорной жалобы Виноградовой Н. М. 16 февраля 2011 г. Нам кажется, судьей Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л. М. дело было истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и ее же определением от 18 апреля 2011 г. надзорная жалоба Виноградовой Н. М. и поступившая позднее (10 марта 2011 г.) надзорная жалоба Виноградова А. А. Нам кажется, с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации. Конечно, проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов надзорных жалоб и возражений на них, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобы подлежащими удовлетворению, поскольку имеются основания для отмены в порядке надзора обжалуемого определения суда кассационной инстанции. Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов ( ст. 387 ГПК РФ). Нам кажется, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что в данном деле такого характера существенное нарушение норм материального права было допущено судом кассационной инстанции, которое выразилось в следующем. Как установлено судом, Кудиновой Е. С. на праве собственности принадлежала однокомнатная квартира общей площадью 30,5 кв. метра, жилой площадью 17,8 кв. метра, расположенная по адресу: . 06 декабря 2006 г. между Кудиновой Е. С. и Виноградовой Н. М. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, в соответствии с которым она была приобретена в собственность Виноградовой Н. М., состоящей в браке с Виноградовым А. А. 29 декабря 2006 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними внесена запись о переходе прав на спорную квартиру на имя Виноградовой Н. М., о чем ей выдано соответствующее свидетельство о праве собственности. На момент заключения договора купли-продажи в квартире никто зарегистрирован по месту жительства не был. Ответчики были зарегистрированы в спорной квартире по месту жительства 24 января 2008 г. Квартира фактически передана истцом во владение ответчика Виноградовой Н. М., ответчики проживают в спорной квартире до настоящего времени. Конечно, письменное уведомление Кудиновой Е. С. о расторжении договора, адресованное ответчику Виноградовой Н. М., датировано 08 февраля 2008 г., то есть по истечении более года после заключения договора купли-продажи квартиры. Разрешая спор по существу и отказывая Кудиновой Е. С. в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из вывода о том, что законных, то есть предусмотренных п. Конечно, п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ, оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон. Заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В связи с этим суд указал на то, что в ГК РФ ( глава 30 7 Продажа недвижимости ст. 549 558 ГК РФ) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Конечно, при этом саму по себе ссылку истца на непередачу денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи стороной ответчика стороне истца, несоставление акта приема-передачи квартиры как на существенное нарушение договора покупателем суд, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ, посчитал недостаточным для признания названных нарушений со стороны покупателя существенными. Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Кудиновой Е. С. о расторжении договора купли-продажи квартиры, суд кассационной инстанции исходил из следующих выводов. Конечно, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора ( п. 2 ст. 450 ГК РФ). В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Нам кажется, согласно п. 13 договора купли-продажи квартиры, заключенного между Кудиновой Е. С. и Виноградовой Н. М. 06 декабря 2006 г., данный договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств: передаче покупателем указанной в договоре суммы продавцу за приобретаемую по этому договору квартиру; передаче продавцом покупателю вышеуказанного жилого помещения по подписываемому сторонами передаточному акту. Нам кажется, судом первой инстанции установлено, что спорное жилое помещение в установленном порядке по соответствующему передаточному акту Кудиновой Е. С. Виноградовой Н. М. либо ее супругу Виноградову А. А. не передавалось; денежные средства по договору Виноградовой Н. М. также не выплачены. Тем самым, по мнению суда кассационной инстанции, со стороны покупателя Виноградовой Н. М. допущено существенное нарушение договора купли-продажи квартиры, которое повлекло для продавца Кудиновой Е. С. такой ущерб, который лишил ее того, на что Кудинова Е. С. была вправе рассчитывать при заключении названного договора, что согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры. Конечно, поэтому отказ суда первой инстанции в расторжении договора был признан судом кассационной инстанции незаконным и необоснованным. Также суд кассационной инстанции пришел к выводу, что в случае расторжения договора купли-продажи продавец, не получивший оплату по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении, несмотря на то, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Однако, несомненно в связи с тем, что спорная квартира продана Кудиновой Е. С. Т. и принадлежит ему на праве собственности, суд кассационной инстанции не удовлетворил требование Кудиновой Е. С. о возврате ей квартиры. Нам кажется, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает выводы суда кассационной инстанции ошибочными, основанным на неправильном толковании норм материального права. Так, судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи спорной квартиры от 06 декабря 2006 г. был фактически исполнен продавцом Кудиновой Е. С. Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю Виноградовой Н. М., которой выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Квартира фактически передана истцом во владение ответчиков. Ответчики Виноградовы постоянно проживают в спорной квартире, зарегистрированы в ней. Нам кажется, с учетом приведенных обстоятельств и положений ст. 556 ГК РФ само по себе неподписание предусмотренного договором купли-продажи квартиры передаточного акта не свидетельствовало, как правильно указал суд первой инстанции, о том, что продавец не исполнил обязанность по передаче квартиры покупателю, а покупатель обязанность по принятию проданной ему квартиры. Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. Конечно, при этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора. Заключенный между Кудиновой Е. С. и Виноградовой Н. М. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал ( в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру). В ГК РФ ( глава 30, 7 Продажа недвижимости ст. 549 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ ( глава 30, 1 Общие положения о купле-продаже ) содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Руководствуясь вышеприведенными положениями закона ( ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры от 06 декабря 2006 г., суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцу ( продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика ( покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры. Что касается доводов суда кассационной инстанции о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм ГК РФ. Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон ( существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком. Однако, несомненно именно такое значение придал данному факту суд кассационной инстанции, вследствие чего неправомерно, то есть без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признав существенным нарушением договора купли-продажи квартиры саму по себе невыплату покупателем денег продавцу. Конечно, поэтому вывод суда кассационной инстанции о наличии основания для расторжения договора купли-продажи квартиры сделан с нарушением норм материального права и противоречит установленным судом первой инстанции по делу обстоятельствам. Также неправильно суд кассационной инстанции в подтверждение своего вывода о необходимости удовлетворения исковых требований Кудиновой Е. С. о расторжении договора купли-продажи квартиры сослался на п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 г. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав , неправильно истолковав его. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Однако, несомненно в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имелось. Конечно, по этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении, как полагал суд кассационной инстанции. Таким образом, у суда кассационной инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для отмены решения суда первой инстанции, так как выводы суда кассационной инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права о расторжении договора. Учитывая изложенное, определение суда кассационной инстанции нельзя признать законным. Оно принято с существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела, без его устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ответчиков, в связи с чем в соответствии со ст. 387 ГПК РФ указанное определение подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции. Руководствуясь ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила: определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 октября 2010 г. отменить и оставить в силе решение Савеловского районного суда г. Москвы от 28 мая 2010 г.
. Наш
Национальный Центр Правовой Помощи
Национальный Центр Правовой Помощи, портал "Закон Один" zakon-1.ru создан в 2004 году и уже 8 лет успешно обеспечивает своим клиентам лучшие рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производит все необходимые консультации.
Сегодня Национальный Центр Правовой Помощи является крупнейшей группой юридических фирм и адвокатских образований в Московском регионе и в России - это более 50 интернет ресурсов, десятки адвокатов и юристов, Гильдия Юристов Рынка Недвижимости, Межрегиональный Третейский суд Москвы и Московской области, Первая Национальная Коллегия Третейских Арбитров.
Национальный Центр Правовой Помощи оказывает адвокатские и юридические услуги юридическим и физическим лицам самого высокого качества с использованием специальных бизнес-стандартов организации работы и контроля, с привлечением только проверенных опытных специалистов, имеющих опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
Национальный Центр Правовой Помощи предоставляет юридическую помощь, юридическую консультацию, любые адвокатские и юридические услуги в областях
Корпоративного права: Сопровождение арбитражных споров, Исполнительное производство, Медиация, Корпоративные конфликты, Правовая поддержка договорной работы, Административно-правовая защита бизнеса.
Семейного права: Алименты, Развод, Раздел имущества, Наследство.
Жилищной и сопутствующих сферах: Приватизация, Признание права собственности, Коммерческая недвижимость, Сделки.
Адвокаты Национального Центра Правовой Помощи проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. Национальный Центр Правовой Помощи предлагает Вам лучшие на рынке условия на адвокатские и юридические услуги: гибкие цены, широкий ассортимент, высокое качество работ.
АГЕНТСКАЯ ПРОГРАММА
Если Вы представляете третьих лиц - примите участие в агентской программе.
Рекомендуйте нас своим друзьям и получайте заслуженное вознаграждение. Выплаты и условия полностью конфиденциальны, возможны любые индивидуальные согласования.
Специальные предложения
Пенсионерам и матерям-одиночкам предоставляется скидка 20% на юридические услуги при оказании юридической помощи.
Коллективные иски:
Ведение дел по коллективным искам (судебное представительство нескольких истцов по коллективному иску к одному ответчику)
― минус 20 ― 40 % от стоимости соответствующей услуги для каждого истца (в зависимости от количества истцов Коллективного иска)
Адвокатский Центр Национального Центра Правовой Помощи находится по адресу: Москва ул. Шаболовка, 34.
Комплексный бизнес-центр Matrixoffice, 2 этаж
Прием осуществляется только по предварительной записи по телефону - позвонить можно в любое время
Приемные часы: с 9-00 до 23-00
без выходных
также возможны индивидуальные согласования.
Для прохода в бизнес-центр необходим документ удостоверяющий личность (паспорт, водительские права). На ресепшене (на входе) позвоните по телефону Национального Центра Правовой Помощи указанному на сайте и наш сотрудник проводит Вас на прием (к сожалению, пока это наиболее удобный способ приема посетителей).
Все дополнительные вопросы Вы можете согласовать по телефону.
Схема проезда в Адвокатский Центр, Национальный Центр Правовой Помощи
