Городскую землю покупать и продавать можно в соответствии с законом. Но, тем не менее, не надо и говорить, (подробнее в материалах сайта) сложности при покупке городских участков остались, (подробнее в материалах сайта) поскольку речь идет, как правило, не о продаже именно участка земли, а о покупке целого предприятия. Но этот чисто юридический аспект покупки усугубляется также коммерческой составляющей. Ведь сейчас практически любой участок земли в городе представляет лакомый кусочек для инвестора, поскольку продается он по ценам гораздо ниже европейских, и при удачном вложении можно заработать 100% прибыли. Немудрено, что за такие дивиденды идет ожесточенная борьба. Конечно, порой в самый разгар военных действий попадают и покупатели. Эту историю нам рассказали в агентстве недвижимости Спектр . Речь шла о покупке предприятия путем выкупа доли акций. Изначально была достигнута договоренность о покупке контрольного пакета у высших менеджеров предприятия. Конечно, после целого цикла переговоров контрольный пакет, в конце концов, был выкуплен. Но как впоследствии выяснилось, (подробнее в материалах сайта) при этом не были соблюдены незначительные юридические формальности. А именно не был получен в должной форме отказ остальных акционеров от преимущественного права покупки. И вместо удачной спекуляции новый хозяин получил четырехлетнюю судебную тяжбу. В конце концов, проблему удалось решить. Хотя оценить юридическую чистоту использованного способа, по мнению юристов можно оспаривать.
В сухом остатке подобных покупок лежат многомиллионные незапланированные траты, а также возможные проблемы у следующего собственника. Конечно, поэтому традиционный консалтинг, оценивающий лишь рыночную перспективность вложений у нас просто непригоден. Аналогичный случай нам рассказали в агентстве недвижимости Адвекс . Один из членов администрации одного из пригородных районов в свое время исхитрился прихватизировать предприятие тот самый свечной заводик . Конечно, прибыли оно не приносило, цена на землю росла. И время от времени он стал задумываться о продаже неприбыльного, но очень хлопотного актива. Дело в том, что незадолго до продажи, к нему стали поступать очень непростые предложения о выкупе участка по бросовой цене. К тому же начались проблемы в банке, кредитовавшем заводик. Надо отдать должное нюху на грядущие неприятности бывшего аппаратчика. Он успел продать предприятие пусть не по самой привлекательной цене, но вполне приемлемой, для того чтобы обеспечить себя и своих внуков. А вот у нового хозяина тут же начались проблемы. Прокомментировать ситуацию мы попросили председателя коллегии адвокатов ЮНИКС, которая является юридическим партнером общественного движения За безопасность граждан на рынке недвижимости, Владимира ПЕТРОЧЕНКОВА.
Приведенная здесь история не единична, а скорее характерна для рынка коммерческой недвижимости. Но обычно в таких случаях все операции носят многоступенчатый характер. В начале захвата с предприятием работают специалисты, занимаясь скупкой его акций или долгов. Цель при этом одна захватить впоследствии контроль над предприятием и затем на втором этапе выгодно перепродать его. Конечно, причем чаще всего ценность представляет не само производство, а земля (особенно в центральных районах), которую оно занимает. Конечно, поэтому вряд ли стоит рассчитывать на то, что в ближайшие годы ситуация каким-то образом изменится. Но сегодня, приобретая у перекупщиков такие участки земли, больше всего рискуют реальные покупатели. Дело в том, что технология продажи таких прихватизированных участков не так уж и проста, и далеко не все лежит на поверхности. Скорее даже наоборот, история происхождения и приобретения такого участка земли, как правило, специально зарыта довольно глубоко. Обычно после прихватизации участок несколько раз может быть перепродан подставным компаниям, чтобы запутать историю его приобретения и представить последнего продавца добросовестным приобретателем, к которому за прошлые грехи по закону никаких претензий предъявить нельзя. Далее именно этот добросовестный продавец и выставляет участок на рынок. Конечно, причем, цена при этом будет вполне соответствовать реальной стоимости участка, а в ряде случаев будет специально несколько снижена, а все документы по участку будут в идеальном порядке. И любая чисто консалтинговая фирма, добросовестно просчитав возможные прибыли от его приобретения, непременно даст положительное заключение на его покупку.
Ну и что остается делать потенциальному инвестору в такой ситуации? Покупать? Он и покупает, выкладывая за покупку уже миллионы и десятки миллионов долларов. Затем по своему бизнес плану он вкладывает в освоение участка новые миллионы долларов, рассчитывая в уме предстоящие прибыли. А дальше начинается самое интересное. Вскоре его вызывают в суд, и по совершенно непонятному для него иску от части тех самых первичных собственников, на участок или на инвестиционный проект накладывается арест! Все, строительство заморожено, деньги в него вложенные тоже, и начинается подсчет убытков. Инвестор ничего не понимает, начинает метаться по адвокатам, обращается в те же консалтинговые фирмы. Там его естественно успокаивают, мол, ведь вы добросовестный приобретатель, (подробнее в материалах сайта) участок был куплен по закону, так что боятся особенно нечего, и никто участок у вас не отнимет. А арест? А стройка? А замороженные средства? А убытки? Вся подоплека истории заключается в грязном с юридической точки зрения захвате предприятия. Конечно, причем трудно сказать, (подробнее в материалах сайта) случайно это делается или намерено. Но факт остается фактом пользуясь ошибками именно захвата, или вообще неправильно проведенной приватизации, теперь уже другие специалисты (а может даже и те же) начинают новый тур игры.
При этом, пользуясь различными юридическими неточностями, они могут отстаивать права ими же обиженных акционеров! Причем сами иски в абсолютном большинстве неперспективны. Выиграть их невозможно. Но зато в суде они позволяют в целях их обеспечения наложить арест на любые действия инвестора. И такие иски можно подавать до бесконечности, каждый раз добиваясь ареста и парализуя деятельность инвестора. Цель подобных исков одна заставить инвестора раскошелиться еще раз. В общем, если называть вещи своими именами, то идет правовой шантаж. Конечно, причем порой очень успешно. В результате инвестор часто вынужден соглашаться на условия перемирия и выплачивать достаточно серьезный (тоже в миллионах долларов) отступной.
Поэтому, мы считаем, что перед покупкой любого предприятия у нас в городе необходимо проводить не только традиционный консалтинг, не только проверку, а юридическую зачистку всей(!) его истории. Конечно, причем различных подводных камней на этом пути более чем достаточно. Одно только их перечисление, не говоря уже о способах решения проблемы, потребовало бы несколько отдельных статей. А любая из этих мелочей даже в виде всего-навсего неправильно оформленного голосования первых акционеров, может стоить инвестору многих миллионов долларов.
Сергей Уткин, Restate.ru
. Наш
Национальный Центр Правовой Помощи
Национальный Центр Правовой Помощи, портал "Закон Один" zakon-1.ru создан в 2004 году и уже 8 лет успешно обеспечивает своим клиентам лучшие рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производит все необходимые консультации.
Сегодня Национальный Центр Правовой Помощи является крупнейшей группой юридических фирм и адвокатских образований в Московском регионе и в России - это более 50 интернет ресурсов, десятки адвокатов и юристов, Гильдия Юристов Рынка Недвижимости, Межрегиональный Третейский суд Москвы и Московской области, Первая Национальная Коллегия Третейских Арбитров.
Национальный Центр Правовой Помощи оказывает адвокатские и юридические услуги юридическим и физическим лицам самого высокого качества с использованием специальных бизнес-стандартов организации работы и контроля, с привлечением только проверенных опытных специалистов, имеющих опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
Национальный Центр Правовой Помощи предоставляет юридическую помощь, юридическую консультацию, любые адвокатские и юридические услуги в областях
Корпоративного права: Сопровождение арбитражных споров, Исполнительное производство, Медиация, Корпоративные конфликты, Правовая поддержка договорной работы, Административно-правовая защита бизнеса.
Семейного права: Алименты, Развод, Раздел имущества, Наследство.
Жилищной и сопутствующих сферах: Приватизация, Признание права собственности, Коммерческая недвижимость, Сделки.
Адвокаты Национального Центра Правовой Помощи проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. Национальный Центр Правовой Помощи предлагает Вам лучшие на рынке условия на адвокатские и юридические услуги: гибкие цены, широкий ассортимент, высокое качество работ.
АГЕНТСКАЯ ПРОГРАММА
Если Вы представляете третьих лиц - примите участие в агентской программе.
Рекомендуйте нас своим друзьям и получайте заслуженное вознаграждение. Выплаты и условия полностью конфиденциальны, возможны любые индивидуальные согласования.
Специальные предложения
Пенсионерам и матерям-одиночкам предоставляется скидка 20% на юридические услуги при оказании юридической помощи.
Коллективные иски:
Ведение дел по коллективным искам (судебное представительство нескольких истцов по коллективному иску к одному ответчику)
― минус 20 ― 40 % от стоимости соответствующей услуги для каждого истца (в зависимости от количества истцов Коллективного иска)
Адвокатский Центр Национального Центра Правовой Помощи находится по адресу: Москва ул. Шаболовка, 34.
Комплексный бизнес-центр Matrixoffice, 2 этаж
Прием осуществляется только по предварительной записи по телефону - позвонить можно в любое время
Приемные часы: с 9-00 до 23-00
без выходных
также возможны индивидуальные согласования.
Для прохода в бизнес-центр необходим документ удостоверяющий личность (паспорт, водительские права). На ресепшене (на входе) позвоните по телефону Национального Центра Правовой Помощи указанному на сайте и наш сотрудник проводит Вас на прием (к сожалению, пока это наиболее удобный способ приема посетителей).
Все дополнительные вопросы Вы можете согласовать по телефону.
Схема проезда в Адвокатский Центр, Национальный Центр Правовой Помощи
