Сделки с указанием в договорах заниженной стоимости недвижимости
Сделки с указанием в договорах заниженной стоимости недвижимости остаются проблемой для рынка: по оценке Российской гильдии риэлторов ( РГР), каждая вторая покупка квартиры в Москве регистрируется по цене, не соответствующей действительности. В Петербурге такой оценки не проводилось, (подробнее в материалах сайта) но, по экспертному заключению участников рынка, каждая третья сделка на вторичном рынке проходит с использованием двойной бухгалтерии . Конечно, происходит это по инициативе продавцов, желающих уйти от уплаты подоходного налога.
Лазейки от налога
Речь идет о том, что продавец, являющийся собственником жилья менее трех лет, при реализации своей недвижимости обязан уплатить государству налог в размере 13% с полученного дохода. В статье 220 Налогового кодекса РФ перечислены налоговые вычеты, на которые может быть уменьшена налогооблагаемая база. Во-первых, можно подтвердить документально расходы, связанные с покупкой и ремонтом жилья ( если оно перешло владельцу без отделки). Тогда налогообложению в размере 13% будет подлежать только разница между ценами покупки и продажи.
Естественно, когда речь идет о приватизированной на льготных условиях квартире, об унаследованной или о полученной в дар, владелец не может документально подтвердить своих затрат, так как их просто не было. Для него остается единственная возможность снизить налог – воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн руб., предусмотренным в той же статье 220 НК РФ. Но если для регионов это ощутимая сумма, иногда превышающая полную стоимость недвижимости, то для Петербурга и Москвы она незначительна. Цены квартир на вторичном рынке этих городов несопоставимо выше, и размер НДФЛ может оказаться весьма ощутимым. Например, жилье стоит 3 млн руб. Если использован вычет в размере 1 млн руб., то в качестве налога государству будет нужно заплатить 260 тыс. руб. Не удивительно, что у некоторых продавцов возникает желание указать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры – менее 1 млн руб.
Законодательно нет никаких препятствий для оформления сделок не по рыночной стоимости. Основные задачи агентства по договору с клиентом – это поиск приобретателя, оказание услуг по регистрации сделки и по проведению взаиморасчетов. Конечно, при этом никто не запрещает покупателю и продавцу при оформлении сделки, например, пойти к нотариусу. И договориться о том, какая сумма будет указана в договоре, а какая будет получена продавцом другим путем , – рассказывает генеральный директор АН Петербургская Недвижимость Сергей Дроздов. Но подчеркивает, что нужно понимать, (подробнее в материалах сайта) что это нарушение закона, – уклонение от уплаты налогов, и потому рекомендуется оформлять по реальной стоимости.
Несмотря на то что покупателю выгоднее указывать реальную цену – в этом случае его права оказываются более защищены, многие, найдя объект мечты, соглашаются на занижение цены в договоре. Как правило, на разницу между указанной в договоре ценой и реальной уплаченной суммой денег оформляется еще один документ – оплата неотделимых от объекта улучшений, якобы произведенных продавцом. Это повышает защищенность покупателя , – поясняет генеральный директор компании Первое ипотечное агентство Максим Ельцов. Но юристы не рекомендуют прибегать к таким уловкам. Знаю, что многие риэлторы рекомендуют такой выход: указать в договоре заниженную стоимость недвижимости, а на остальную сумму взять с продавца расписки. Но сомневаюсь, (подробнее в материалах сайта) что успешной будет практика предъявления таких расписок в суде , – предупреждает председатель совета директоров КЦДС Анна Максимова.
Последовательное наступление
Но с недавних пор контролирующие органы стали обращать пристальное внимание на сделки с подозрительной ценой. В мае управление Росреестра по Московской области начало борьбу с занижением стоимости жилья в договорах купли-продажи, сообщили некоторые СМИ. Нам кажется, специалисты этой гоструктуры стали тщательнее проверять такую информацию, сравнивая цены, указанные в договоре купли-продажи, с ценой, фигурирующей в банковской закладной, если квартира приобретается покупателем в кредит. Если цена вызывает сомнения, то сделка приостанавливается. В Росреестре информацию не подтвердили. В Сбербанке и ВТБ24, пишут газеты, о таких прецедентах слышали. Один из крупных ипотечных банков страны на условиях анонимности сообщил БН, что его московские клиенты столкнулись с такими задержками Одновременно готовится к запуску другой механизм контроля за нарушителями налоговой дисциплины. В налоговых инспекциях организуют специальные подразделения по выявлению граждан, занизивших в договоре купли-продажи цену недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет. Об этом говорится в письме центрального аппарата Федеральной налоговой службы, разосланном по инспекциям. В управлении ФНС по Санкт-Петербургу информацию не подтвердили, но и не опровергли.
Налоговики решили распространить по регионам опыт инспекторов Томской области, которые уже несколько лет успешно работают в этом направлении.
Методика выявления уклонистов довольно проста: нарушение становится очевидным в случае подачи покупателем квартиры заявления на получение вычета по НДФЛ. Инспекторы проверяют стоимость квартиры, указанной в договоре на соответствие рыночным ценам, изучают платежные документы и кредитный договор, если квартира приобретается с привлечением ипотеки. Если сумма, проставленная в этих документах, больше, чем указанная в договоре купли-продажи, налоговики пользуются своим правом допросить гражданина, затребовать документы из банка о сумме выданного кредита, а также оценку стоимости объекта недвижимости. Когда речь идет о некредитной квартире, то основным ориентиром становится среднерыночная цена. Если собранные доказательства намеренного занижения цены будут признаны весомыми, продавец получит налоговые претензии в размере 13% от реальной стоимости квартиры за минусом вычета.
Те же цели – повысить прозрачность сделок и собираемость налогов – преследует инициатива Минфина. Недавно министр финансов Антон Силуанов заявил, что безналичные расчеты могут стать обязательными для крупных покупок стоимостью свыше 600 тыс. руб. Конечно, по мнению ведомства, по уровню наличных денег в российском обороте Россия соответствует неразвитой экономике, так как в развивающихся странах этот показатель не превышает 15%, в развитых 7-10%. Неконтролируемая наличность приводит к росту теневой экономики, который в России составляет порядка 30% ВВП. Новые предложения по введению системы безналичных платежей и расчетов будут готовы этим летом и в первую очередь скажутся на прозрачности сделок на рынке недвижимости.
Профи против
Эксперты полагают, что практика усиленного контроля вряд ли принесет заметные результаты. Занижение стоимости в договоре трудно доказуемо, и приостановка регистрации договора или отказ от регистрации на этом основании легко оспариваются в суде , – считает президент РГР Григорий Полторак. Конечно, правовые основания механизмов контроля, о которых упоминается в СМИ, не вполне ясны, указывают опрошенные юристы. Возможно, новации Росреестра и налоговиков имеют несколько иную цель – это некие страшилки для потенциальных нарушителей налоговой дисциплины, которые помогут повысить сознательность налогоплательщиков.
Для повышения прозрачности рыночных сделок необходимо не ужесточение контроля, а создание стимулов для честных налогоплательщиков и разумной системы налогообложения , – говорит Григорий Полторак. Он напоминает: до того, как были внесены изменения в ст. 220 НК РФ ( до 2005 года подоходным налогом не облагались доходы от продажи недвижимости, находившейся в собственности человека не менее пяти лет, затем этот срок был снижен до трех лет) количество сделок с занижением цены доходило до 75%. Мы тогда предлагали снизить этот срок до одного года и продолжаем отстаивать эту версию , – сообщил глава РГР.
На мой взгляд, не следует облагать НДФЛ суммы, полученные от продажи купленных квартир. Ведь, (подробнее в материалах сайта) чтобы купить квартиру, деньги надо было заработать, (подробнее в материалах сайта) а с заработанных денег НДФЛ уже платился. Черные зарплаты – не в счет, это другая тема. Другое дело – полученные безвозмездно квартиры , – вносит предложение Анна Максимова. Нам кажется, самой радикальной ( но наименее приемлемой в сложившейся экономической ситуации) мерой, предлагаемой РГР, является полный отказ от этого налога.
Отстаиваемся риэлторами либерализация налогового законодательства выглядит вполне логичной. Те, кто продают жилье с собственностью менее трех лет, как правило, не являются спекулянтами. Это те, кто покупали квартиру для себя, а не в качестве инвестиций, и в результате изменения обстоятельств ( например, не хватает денег на ремонт и обустройство нового жилья) вынуждены расставаться со своей недвижимостью , – поясняет Сергей Дроздов.
Что касается инвесторов, которые покупают квартиры в строящихся домах с целью увеличения капитала и против которых, собственно, и должны быть в первую очередь направлены антиспекулянтсткие меры, то у них есть прекрасная возможность избежать уплаты НДФЛ. Для этого достаточно продать строящееся жилье после сдачи дома, но до оформления права собственности. В этот момент новостройка находится на пике цены, а вырученная сумма не считается доходом и не подпадает под налогообложение.
Автор: Елена Денисенко www.bn.ru
. Наш
Национальный Центр Правовой Помощи
Национальный Центр Правовой Помощи, портал "Закон Один" zakon-1.ru создан в 2004 году и уже 8 лет успешно обеспечивает своим клиентам лучшие рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производит все необходимые консультации.
Сегодня Национальный Центр Правовой Помощи является крупнейшей группой юридических фирм и адвокатских образований в Московском регионе и в России - это более 50 интернет ресурсов, десятки адвокатов и юристов, Гильдия Юристов Рынка Недвижимости, Межрегиональный Третейский суд Москвы и Московской области, Первая Национальная Коллегия Третейских Арбитров.
Национальный Центр Правовой Помощи оказывает адвокатские и юридические услуги юридическим и физическим лицам самого высокого качества с использованием специальных бизнес-стандартов организации работы и контроля, с привлечением только проверенных опытных специалистов, имеющих опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
Национальный Центр Правовой Помощи предоставляет юридическую помощь, юридическую консультацию, любые адвокатские и юридические услуги в областях
Корпоративного права: Сопровождение арбитражных споров, Исполнительное производство, Медиация, Корпоративные конфликты, Правовая поддержка договорной работы, Административно-правовая защита бизнеса.
Семейного права: Алименты, Развод, Раздел имущества, Наследство.
Жилищной и сопутствующих сферах: Приватизация, Признание права собственности, Коммерческая недвижимость, Сделки.
Адвокаты Национального Центра Правовой Помощи проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. Национальный Центр Правовой Помощи предлагает Вам лучшие на рынке условия на адвокатские и юридические услуги: гибкие цены, широкий ассортимент, высокое качество работ.
АГЕНТСКАЯ ПРОГРАММА
Если Вы представляете третьих лиц - примите участие в агентской программе.
Рекомендуйте нас своим друзьям и получайте заслуженное вознаграждение. Выплаты и условия полностью конфиденциальны, возможны любые индивидуальные согласования.
Специальные предложения
Пенсионерам и матерям-одиночкам предоставляется скидка 20% на юридические услуги при оказании юридической помощи.
Коллективные иски:
Ведение дел по коллективным искам (судебное представительство нескольких истцов по коллективному иску к одному ответчику)
― минус 20 ― 40 % от стоимости соответствующей услуги для каждого истца (в зависимости от количества истцов Коллективного иска)
Адвокатский Центр Национального Центра Правовой Помощи находится по адресу: Москва ул. Шаболовка, 34.
Комплексный бизнес-центр Matrixoffice, 2 этаж
Прием осуществляется только по предварительной записи по телефону - позвонить можно в любое время
Приемные часы: с 9-00 до 23-00
без выходных
также возможны индивидуальные согласования.
Для прохода в бизнес-центр необходим документ удостоверяющий личность (паспорт, водительские права). На ресепшене (на входе) позвоните по телефону Национального Центра Правовой Помощи указанному на сайте и наш сотрудник проводит Вас на прием (к сожалению, пока это наиболее удобный способ приема посетителей).
Все дополнительные вопросы Вы можете согласовать по телефону.
Схема проезда в Адвокатский Центр, Национальный Центр Правовой Помощи
