Комплексность и реальность оценки рисков с недвижимостью
Исходя из практики, можно сказать, (подробнее в материалах сайта) что плохой юрист не увидит в сделке, связанной с недвижимостью, рисков вообще, хороший — только гражданско-правовые, очень хороший — все риски в комплексе и только отличный оценит вероятность их наступления. Конечно, поясню сказанное.
Комплексность оценки рисков
Во-первых, любой договор или сделку, связанную с недвижимостью, необходимо анализировать с точки зрения возникновения всех рисков ( гражданско-правовых, налоговых, рисков, связанных с деятельностью Финмониторинга, ФАС, уголовно-правовых и пр.), а не только с гражданско-правовой точки зрения ( нет ли возможности у делового партнера вас обмануть или оспорить сделку). Более того, отдельные виды рисков могут быть связаны между собой. И не заметив один из них, вы можете автоматически проигнорировать другие. Конечно, приведу конкретный пример.
Пример 1
В одно агентство недвижимости, находящееся в Москве, поступил следующий заказ от клиента: помочь реализовать квартиры в домах, которые были построены в г. Краснодаре. Естественно, продажами заниматься должны конкретные люди ( брокеры), так как предполагается длительная реализация проекта. А значит, было бы логично, если бы они жили в этом городе. То есть агентству недвижимости в Москве необходимо было найти в г. Краснодаре агентов по продаже недвижимости и заключить с ними либо трудовой, либо гражданско-правовой договор. Нам кажется, сразу же возникает ряд вопросов: если договор будет носить характер трудового, как его заключать? Если люди будут работать в Краснодаре, то принимать их следует либо в отдельное юридическое лицо, либо в территориально обособленное подразделение ( например, филиал) уже имеющегося агентства недвижимости. А ни того ни другого в момент заказа проекта у агентства недвижимости не было. Если принимать людей по гражданско-правовому договору, не будет ли каких-нибудь рисков? Люди, которые отвечали за разработку проекта, категорически не хотели заниматься регистрацией филиала. Конечно, поэтому в конечном итоге было придумано несколько вариантов оформления брокеров на работу: заключение со всеми работниками гражданско-правового договора; заключение со всеми работниками гражданско-правового договора при том, что все они регистрировались как индивидуальные предприниматели; заключение с одним из работников , который регистрировался как индивидуальный предприниматель, (подробнее в материалах сайта) гражданско-правового договора и прием на работу всех остальных сотрудников по трудовому договору к нему; оформление работников в головной офис и отправка их в Краснодар в командировку; оформление работников как надомников; принятие работников на работу в агентство по подбору персонала, находящееся в Краснодаре, и заключение с агентством недвижимости гражданско-правового договора о лизинге персонала; схема с простым товариществом. На некоторых рисках, которые мне пришлось описывать в заключении к каждому из предложенных вариантов, мы подробнее остановимся чуть ниже. Однако, несомненно в целом практически за всеми предложенными схемами обхода открытия филиала виделся общий весомый риск. Дело в том, что в соответствии со статьей 11 НК РФ обособленное подразделение организации — любое территориально обособленное от нее подразделение, по месту нахождения которого оборудованы стационарные рабочие места. Конечно, признание обособленного подразделения организации таковым производится независимо от того, отражено или не отражено его создание в учредительных или иных организационно-распорядительных документах организации, и от полномочий, которыми наделяется указанное подразделение. Конечно, при этом рабочее место считается стационарным, если оно создается на срок более одного месяца.
Проще говоря, если вы фактически приняли на работу людей в другом городе и они трудятся в здании, которое находится в вашем фактическом владении более месяца, вы имеете обособленное структурное подразделение вне зависимости от того, что вы забыли его зарегистрировать. В соответствии с налоговым законодательством по обособленному структурному подразделению должна сдаваться отдельная отчетность, (подробнее в материалах сайта) которую, естественно, никто сдавать не собирался — каждая схема реализации проекта строилась на том, что обособленного подразделения как бы нет. Нам кажется, соответственно в целом такие действия носили название противодействие налоговому контролю и подпадали под санкции сразу нескольких статей главы 16 НК РФ. Так как де-факто под гражданско-правовыми отношениями фактически в большинстве схем скрывались трудовые, нарушался ТК РФ, что могло в соответствии с КоАП РФ повлечь дисквалификацию руководителя организации. Более того, с агентством недвижимости третьим лицом был заключен лицензионный договор, в котором было указано, что один из товарных знаков предоставляется ему с условием того, что это агентство недвижимости не будет совершать налоговые правонарушения. В противном случае товарный знак отбирался, а агентство выплачивало правообладателю огромные штрафы. Таким образом, одна причина фактически порождала наличие и трудовых, и административных, и налоговых, и гражданско-правовых рисков.
Данный пример наглядно иллюстрирует, что отдельные виды правовых рисков могут быть тесно взаимосвязаны между собой и возникновение одних автоматически повлечет за собой возникновение других.
Реальность оценки рисков
Итак, допустим, что все риски ( гражданско-правовые, налоговые, уголовно-правовые и пр.) выявлены. Если это так, то перед нами действительно более чем хорошее юридическое заключение. Но одно дело сказать обо всех возможных рисках, другое — оценить их вероятность.
Пример 2
Возьмем, например, ту же самую вексельную схему продажи квартир. Конечно, помимо гражданско-правовых рисков, продавец гипотетически рискует быть привлеченным к налоговой ответственности, а если он вдруг решит продать квартиру в строящемся доме второй раз, а первому покупателю-вексельнику отдаст деньги — привлеченным к уголовно-правовой ответственности за мошенничество. Однако, несомненно если конкретные примеры привлечения к налоговой ответственности за использование вексельной схемы привести можно, то к уголовно-правовой — достаточно трудно. Единственное громкое дело, касающееся жилья и привлечения к ответственности по статье 159 УК РФ, связано с Социальной инициативой , которая одновременно ничего не строила и не возвращала деньги.
То есть одни риски могут быть действительно реально велики, а другие формально могут присутствовать, (подробнее в материалах сайта) но на практике вероятность того, что лицо действительно будет привлечено к ответственности, будет не столь велика. Конечно, если, например, юрист на практике работает с органами правопорядка, он знает, какие статьи в УК РФ работающие, а по каким очень сложно возбудить уголовное дело и тем более довести его до суда. Но если такого опыта нет, по уголовным делам можно смотреть соответствующую статистику, по налоговым — арбитражную практику и т.д., для того чтобы понимать, (подробнее в материалах сайта) какие риски реальные, а какие гипотетические.
Автор: Хачатурян Ю. www.top-personal.ru
. Наш
Национальный Центр Правовой Помощи
Национальный Центр Правовой Помощи, портал "Закон Один" zakon-1.ru создан в 2004 году и уже 8 лет успешно обеспечивает своим клиентам лучшие рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производит все необходимые консультации.
Сегодня Национальный Центр Правовой Помощи является крупнейшей группой юридических фирм и адвокатских образований в Московском регионе и в России - это более 50 интернет ресурсов, десятки адвокатов и юристов, Гильдия Юристов Рынка Недвижимости, Межрегиональный Третейский суд Москвы и Московской области, Первая Национальная Коллегия Третейских Арбитров.
Национальный Центр Правовой Помощи оказывает адвокатские и юридические услуги юридическим и физическим лицам самого высокого качества с использованием специальных бизнес-стандартов организации работы и контроля, с привлечением только проверенных опытных специалистов, имеющих опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
Национальный Центр Правовой Помощи предоставляет юридическую помощь, юридическую консультацию, любые адвокатские и юридические услуги в областях
Корпоративного права: Сопровождение арбитражных споров, Исполнительное производство, Медиация, Корпоративные конфликты, Правовая поддержка договорной работы, Административно-правовая защита бизнеса.
Семейного права: Алименты, Развод, Раздел имущества, Наследство.
Жилищной и сопутствующих сферах: Приватизация, Признание права собственности, Коммерческая недвижимость, Сделки.
Адвокаты Национального Центра Правовой Помощи проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. Национальный Центр Правовой Помощи предлагает Вам лучшие на рынке условия на адвокатские и юридические услуги: гибкие цены, широкий ассортимент, высокое качество работ.
АГЕНТСКАЯ ПРОГРАММА
Если Вы представляете третьих лиц - примите участие в агентской программе.
Рекомендуйте нас своим друзьям и получайте заслуженное вознаграждение. Выплаты и условия полностью конфиденциальны, возможны любые индивидуальные согласования.
Пенсионерам и матерям-одиночкам предоставляется скидка 20% на юридические услуги при оказании юридической помощи.
Коллективные иски:
Ведение дел по коллективным искам (судебное представительство нескольких истцов по коллективному иску к одному ответчику)
― минус 20 ― 40 % от стоимости соответствующей услуги для каждого истца (в зависимости от количества истцов Коллективного иска)
Адвокатский Центр Национального Центра Правовой Помощи находится по адресу: Москва ул. Шаболовка, 34.
Комплексный бизнес-центр Matrixoffice, 2 этаж
Прием осуществляется только по предварительной записи по телефону - позвонить можно в любое время
Приемные часы: с 9-00 до 23-00
без выходных
также возможны индивидуальные согласования.
Для прохода в бизнес-центр необходим документ удостоверяющий личность (паспорт, водительские права). На ресепшене (на входе) позвоните по телефону Национального Центра Правовой Помощи указанному на сайте и наш сотрудник проводит Вас на прием (к сожалению, пока это наиболее удобный способ приема посетителей).
Все дополнительные вопросы Вы можете согласовать по телефону.
Схема проезда в Адвокатский Центр, Национальный Центр Правовой Помощи
