Наиболее распространенные способы мошенничества на рынке недвижимости
Первый способ продажа компаниями, называющими себя застройщиками, домов с земельными участками при отсутствии, как самих объектов недвижимости, так и оформленных документов на них. Конечно, пожалуй, рассматриваемый способ является самым масштабным в настоящее время, что связано с бумом покупательской способности и возросшим интересом населения к загородной недвижимости, а также полным отсутствием механизма гражданского и уголовного контроля указанных отношений и применения наказаний за осуществляемые преступления.
Например, создается некое общество с ограниченной ответственностью, которое начинает продавать земельные участки, с обещанием возвести на них коттеджи. Для большей убедительности иногда возводится один очень красивый дом, чтобы продемонстрировать, (подробнее в материалах сайта) что строительство ведется полным ходом. Затем в течение ближайших двух-трех лет осуществляется максимальная продажа всем желающим дачникам еще не существующих домов и земельных участков, после чего компания пропадает.
Продажа аварийных домов.
Схема данного способа мошенничества очень проста. В короткие сроки из дешевых строительных материалов возводится дом без соблюдения каких-либо строительных норм. Например, без фундамента или обязательных конструктивных соединений. Затем дом продается по стоимости 1 млн. рублей со ссылкой на то, что он только что оформлен в собственность, (подробнее в материалах сайта) соответственно, при большей продажной стоимости необходимо оплачивать значительные налоги (13 %). Конечно, при этом оставшаяся реальная цена дома оформляется как стоимость земельного участка. Конечно, получается, следующее: покупатель оплачивает 15 миллионов рублей за приобретенный им коттедж и земельный участок, из которых 1 млн. рублей по документам оплачивается за стоимость коттеджа и 14 млн. рублей за земельный участок ( по факту все наоборот, однако, несомненно, в последующем доказать это практически невозможно). Через полгода после заключения сделки дом либо рушится, либо трескается по швам. Хорошо, если допущенные нарушения подлежат устранению, пусть даже путем значительных многомиллионных вложений. Однако, несомненно часто бывает и так, что пропущенные в процессе строительства изъяны не позволяют использовать дом вообще, и он подлежит сносу.
Продажа домов и участков по поддельным документам
Третий способ мошенничества распространен не только в области загородной недвижимости. Это продажа домов и земельных участков по поддельным документам и поддельным доверенностям. Конечно, приведем пример данного вида мошенничества из практики: В границах города располагался земельный участок площадью 17 соток, со строящимся на нем домом. Хозяина данного имущества отправили в места не столь отдаленные , жена с детьми куда-то пропала, и вот, знакомые данного собственника, не долго думая, через два года пуставания земельного участка и дома на нем, оформддельную доверенность, (подробнее в материалах сайта) подготовили к сделке все необходимые документы и продали недвижимость за внушительную сумму.
Продажа по предварительным договорам
Четвертый способ мошенничества весьма интересен и достаточно распространен. Он представляет собой продажу загородной недвижимости по предварительным договорам с дальнейшим отказом от заключения основного договора купли-продажи. Рассмотрим подробнее. Нам кажется, стоит знать, (подробнее в материалах сайта) что предварительные договоры не регистрируются в регистрационных службах, и в этом их проблема. Т.е. такой договор не является инструментом, который защищает покупателя от обмана. Конечно, поэтому нельзя передавать по предварительным договорам за будущую собственность большие суммы денег. Однако, несомненно, как показывает практика, многие покупатели, страстно желая приобрести определенную загородную недвижимость в связи с ее местонахождением или интересной ценой, оплачивают дома и земли по предварительным договорам по полной стоимости или в половину стоимости таких объектов. Мошенники, принимая деньги по предварительным договорам, ссылаются на необходимость оформления недвижимости именно таким способом в связи с отсутствием каких-либо документов и необходимостью их получения в определенный промежуток времени. Конечно, после подписания предварительного договора и его оплаты объект недвижимости может быть отчужден еще нескольким покупателям по аналогичной схеме. Как правило, после получения денег от максимального количества покупателей, продавец исчезает.
Продажа дома нескольким лицам одновременно
Пятый способ в сфере обмана покупателей загородной недвижимости продажа имущества нескольким лицам одновременно. Конечно, по своей правовой природе он очень схож с предыдущим, описанным выше видом преступления. Разница заключается лишь в том, что вместо предварительных договоров заключаются основные договоры купли-продажи одновременно с несколькими или многими покупателями по следующей схеме. Конечно, продавец-мошенник размещает объявление о продаже дома и участка. Затем в течение следующих нескольких месяцев договаривается сразу с максимальным количеством покупателей о дате и времени совершения сделки, принимая одновременно со всех потенциальных покупателей авансовые платежи. Конечно, подписания основного договора планируется через определенный промежуток времени, например, через 10 – 40 дней после получения аванса под предлогом формального предоставления времени и покупателю, и продавцу с целью сбора необходимых для сделки документов. На самом деле это время требуется мошеннику для того, чтобы найти наибольшее количество покупателей. Далее способ обмана сводится к следующему: мошенник договаривается о продаже своей загородной недвижимости, к примеру, с шестью покупателями: с троими на 10 часов утра в понедельник, с оставшимися троими на 13 часов и 17 часов в этот же день. Нам кажется, стороны обговаривают условия сделки и передачу договоров на регистрацию в среду. На следующий день во вторник продавец-мошенник в то же время – 10 часов, 13 часов и 17 часов встречается еще с тремя покупателями, подписывает договор и принимает деньги. В среду продавец на сделку не приходит.
Захват чужого земельного участка
Шестой способ обмана покупателей – это захват чужого земельного участка при длительном не использовании его собственником (1 год и более). Реализация такого рода преступлений возможна в связи с существующими пробелами в действующем земельном законодательстве и оформления в собственность земельных участков. Такая практика сводится к тому, что правообладатель, (подробнее в материалах сайта) имея участок в собственности и располагая свидетельством или распоряжением местной власти, будет лишь формальным собственником, если отсутствуют кадастровые документы о месте размещении участка, зарегистрированные в Росреестре. Нам кажется, складывается простая ситуация: вы собственник, имеете свидетельство на землю, оно зарегистрировано без регистрации место нахождения и расположения участка. Вы не пользуетесь землей некоторое время, к примеру, 2 года. Ваш сосед заказывает межевое дело, ссылаясь на то, что ваш соседний участок принадлежит ему, землемеры оформляют межевое дело, передают его в кадастровую палату или Росреестр, где ваш земельный участок регистрируется под номером участка соседа с выдачей ему документов, где границы его нового участка содержат в себе полностью и вашу землю. Таким образом, площадь земли соседа значительно увеличивается, он ее продает и получает большую сумму вознаграждения, нежели полагается.
Незаконная сдача в аренду дорогостоящих земельных участков
Последний из предлагаемых к рассмотрению способов обмана покупателей в сфере загородной недвижимости продажа или сдача в долгосрочную дорогостоящую аренду земельных участков при отсутствии полномочий на такую передачу земли распоряжающимся лицом. Этот вид мошенничества больше славится не количеством обманов, а их огромной стоимостью, т.е. Конечно, продается либо земля в самых востребованных местах – прибрежные полосы водоемов, заповедников, или продается или сдается в аренду сразу значительная площадь земли, исчисляемая гектарами – как правило, под дачное или коммерческое строительство. В большинстве своем такие сделки осуществляются с помощью своих людей в регистрационных палатах, когда сначала переоформление земли происходит из государственной или муниципальной собственности в собственность коммерческих структур, а затем она продается на рынке недвижимости. Вот такие коммерческие компании и являются мошенниками, переоформляя на себя землю федеральной собственности без согласия самого собственника – РФ, или переоформляя землю, вообще не подлежащую отчуждению в частную собственность – земли заповедных территорий, леса, прибрежные полосы рек и озер, иное.
Советы:
Анализируя указанные способы мошенничества, хотелось бы обратить внимание на ряд простых советов, чем руководствоваться при совершении сделок с землей и расположенными на ней объектами недвижимости.
Во-первых, необходимо упомянуть, (подробнее в материалах сайта) что договор купли-продажи земельного участка – наиболее распространенный вид договора на приобретение права собственности на землю.
Форма договора купли-продажи земельного участка может быть простой письменной и нотариальной ( по желанию сторон), т.к. обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи земли гражданское законодательство не предусматривает. Конечно, при несоблюдении формы договора, продажа земли будет считаться недействительной. Если вы хотите обезопасить себя, то куплю-продажу лучше оформлять, (подробнее в материалах сайта) обратившись за помощью к специалисту ( адвокату) по земельному праву.
Обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи земельного участка предусмотрено лишь для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Несоблюдение установленной законом формы договора купли-продажи земельного участка влечет его недействительность.
Во-вторых, объектом договора купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. в договоре купли-продажи земли должен содержаться кадастровый номер и адрес ( местонахождение) земельного участка. Конечно, площадь земельного участка должна быть указана по правоустанавливающим документам ( свидетельству, акту государственного или муниципального органа).
В-третьих, в тексте договора купли-продажи земельного участка необходимо достаточно точно определить его предмет, т.е. дать краткое описание земельного участка ( местонахождение, категория земель и целевое назначение, кадастровый номер, площадь по правоустанавливающим документам, либо фактическая по кадастровому плану).
В-четвертых, порядок оплаты цены ( стоимости) земельного участка определяются в договоре по соглашению сторон: денежные средства продавцу могут быть переданы как до, так и после заключения договора, как до передачи земельного участка по акту, так и после. Отсюда можно сделать вывод: если вы покупатель земельного участка – требуйте передачи земельного участка вам до его оплаты, если продавец – требуйте оплаты стоимости земельного участка до его передачи покупателю.
В-пятых, до заключения купли-продажи земельного участка необходимо выяснить наличие ( отсутствие) ограничений ( обременений) права собственника земельного участка. Если факт ограничений ( обременений) установлен, то в тексте договора купли-продажи земли необходимо указать все сведения об ограничении.
Граждане, не знающие земельного законодательства, либо, прочитав его нормы, но не успев его правильно растолковать, (подробнее в материалах сайта) не могут с правовой точки оценить данный договор. Как следствие, подписав его, они соглашаются на все условия, которые, естественно, более благоприятны для продавца в лучшем случае; в худшем – ухудшающие права покупателя. Конечно, поэтому граждане вынуждены обращаться в суд и признавать договор купли-продажи недействительным, а это не так просто сделать.
Чтобы обезопасить себя в таких ситуациях, следует заключать предварительный договор купли-продажи земельного участка. Обязательно необходимо помнить, (подробнее в материалах сайта) что предварительный договор купли-продажи – это формальный документ с указанием всех существенных условий основного договора и передача денежных средств по такому договору не допускается!
За помощью лучше конечно обращаться за квалифицированной помощью к адвокату, который специализируется на земельном законодательстве. Грамотный специалист поможет вам достичь максимальной безопасности совершения сделки купли-продажи земельного участка, сократить сроки ее совершения, выявить все возможные негативные правовые последствия и устранить их.
Автор: Татьяна Осипова www.klerk.ru
. Наш
Национальный Центр Правовой Помощи
Национальный Центр Правовой Помощи, портал "Закон Один" zakon-1.ru создан в 2004 году и уже 8 лет успешно обеспечивает своим клиентам лучшие рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производит все необходимые консультации.
Сегодня Национальный Центр Правовой Помощи является крупнейшей группой юридических фирм и адвокатских образований в Московском регионе и в России - это более 50 интернет ресурсов, десятки адвокатов и юристов, Гильдия Юристов Рынка Недвижимости, Межрегиональный Третейский суд Москвы и Московской области, Первая Национальная Коллегия Третейских Арбитров.
Национальный Центр Правовой Помощи оказывает адвокатские и юридические услуги юридическим и физическим лицам самого высокого качества с использованием специальных бизнес-стандартов организации работы и контроля, с привлечением только проверенных опытных специалистов, имеющих опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
Национальный Центр Правовой Помощи предоставляет юридическую помощь, юридическую консультацию, любые адвокатские и юридические услуги в областях
Корпоративного права: Сопровождение арбитражных споров, Исполнительное производство, Медиация, Корпоративные конфликты, Правовая поддержка договорной работы, Административно-правовая защита бизнеса.
Семейного права: Алименты, Развод, Раздел имущества, Наследство.
Жилищной и сопутствующих сферах: Приватизация, Признание права собственности, Коммерческая недвижимость, Сделки.
Адвокаты Национального Центра Правовой Помощи проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. Национальный Центр Правовой Помощи предлагает Вам лучшие на рынке условия на адвокатские и юридические услуги: гибкие цены, широкий ассортимент, высокое качество работ.
АГЕНТСКАЯ ПРОГРАММА
Если Вы представляете третьих лиц - примите участие в агентской программе.
Рекомендуйте нас своим друзьям и получайте заслуженное вознаграждение. Выплаты и условия полностью конфиденциальны, возможны любые индивидуальные согласования.
Специальные предложения
Пенсионерам и матерям-одиночкам предоставляется скидка 20% на юридические услуги при оказании юридической помощи.
Коллективные иски:
Ведение дел по коллективным искам (судебное представительство нескольких истцов по коллективному иску к одному ответчику)
― минус 20 ― 40 % от стоимости соответствующей услуги для каждого истца (в зависимости от количества истцов Коллективного иска)
Адвокатский Центр Национального Центра Правовой Помощи находится по адресу: Москва ул. Шаболовка, 34.
Комплексный бизнес-центр Matrixoffice, 2 этаж
Прием осуществляется только по предварительной записи по телефону - позвонить можно в любое время
Приемные часы: с 9-00 до 23-00
без выходных
также возможны индивидуальные согласования.
Для прохода в бизнес-центр необходим документ удостоверяющий личность (паспорт, водительские права). На ресепшене (на входе) позвоните по телефону Национального Центра Правовой Помощи указанному на сайте и наш сотрудник проводит Вас на прием (к сожалению, пока это наиболее удобный способ приема посетителей).
Все дополнительные вопросы Вы можете согласовать по телефону.
Схема проезда в Адвокатский Центр, Национальный Центр Правовой Помощи
