О взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества
Тот факт, что ответчиком не была произведена регистрация договоров, не освобождает его от обязанности оплатить приобретенные объекты недвижимости; пункт договора, в котором установлено, что оплата недвижимости будет произведена после государственной регистрации перехода права собственности, договоров лизинга и залога, противоречит закону ( Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.05.2010 по делу N А28-15841/2009).
ООО Викинг обратилось с иском к ООО Мета-Лизинг о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества в размере 15 969 074,94 руб. и пеней в размере 1 037 989,85 руб. Иск основан на ст. Нам кажется, ст. 309, 310, 314, 330, п. 3 ст. 486 ГК РФ и мотивирован тем, что ответчик не исполнил обязательства по оплате приобретенного имущества.
Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, иск удовлетворен. Нам кажется, суд руководствовался ст. Нам кажется, ст. 309, п. 2 ст. 314, ст. 486, п. 1 ст. 488, ст. 552 ГК РФ и исходил из того, что у ООО Мета-Лизинг возникла обязанность по оплате приобретенного имущества. Это обязательство в полном объеме им не исполнено. Конечно, пункт договора, в котором установлено, что оплата недвижимости будет произведена после государственной регистрации перехода права собственности, финансовой аренды, договора залога, противоречит требованиям ст. 190 ГК РФ и не имеет правовых последствий.
По мнению ответчика, суд должен был, кроме договора купли-продажи, исследовать договор финансовой аренды ( лизинга), заключенный между ООО Мета-Лизинг и ООО Регион-Консалтинг , которое следовало привлечь к участию в деле. Ответчик указывает, что контрагенты не достигли соглашения по такому существенному условию договора купли-продажи, как предмет договора, поскольку в договоре отсутствуют данные, позволяющие определить земельный участок, на котором расположена недвижимость, (подробнее в материалах сайта) и конкретное расположение объектов на этом участке. Конечно, при рассмотрении спора о взыскании задолженности по договору купли-продажи суд должен был руководствоваться нормами ФЗ от 29.10.1998 N 164-ФЗ О финансовой аренде ( лизинге) .
По договору от 09.09.2008 ООО Викинг продало ООО Мета-Лизинг недвижимое имущество ( холодильник, продовольственный склад с котельной, промтоварный склад).
Недвижимость приобретена ООО Мета-Лизинг для ее дальнейшей передачи во владение и пользование на условиях финансовой аренды ( лизинга) ООО Регион-Консалтинг . Конечно, покупатель приобретает право собственности на имущество с момента государственной регистрации перехода права собственности.
Цена отчуждаемого имущества, согласованная контрагентами, составила 26 500 000 руб., в том числе холодильник — 3 300 000 руб., продовольственный склад с котельной — 15 000 000 руб., промтоварный склад — 8 200 000 руб.
В договоре определен порядок расчетов, согласно которому первый платеж в сумме 10 000 000 руб. Конечно, покупатель производит в течение 10 банковских дней после исполнения следующих условий ( действий):
— государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в УФРС;
— государственной регистрации договора финансовой аренды ( лизинга) от 09.09.2008 и перечисления по нему лизингополучателем покупателю первого лизингового платежа;
— государственной регистрации договора залога недвижимого имущества от 09.09.2008.
Окончательный расчет в сумме 16 500 000 руб. должен быть произведен в течение 10 банковских дней с даты осуществления первого платежа. В случае нарушения сроков оплаты покупатель обязуется уплатить продавцу неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
По акту приема-передачи от 09.09.2008 продавец передал имущество покупателю.
Государственная регистрация перехода права собственности на спорную недвижимость к ООО Мета-Лизинг произведена 21.11.2008.
Согласно документам, представленным в материалы дела, государственная регистрация договора финансовой аренды ( лизинга) от 09.09.2008 и договора о залоге недвижимости от 09.09.2008 не была произведена.
В связи с этим ООО Викинг обратилось к ООО Мета-Лизинг с письмом от 19.12.2008, в котором потребовало исполнения договора в 7-дневный срок с момента получения требования, которое обосновано тем, что по вине ООО Мета-Лизинг не наступили события, предшествующие оплате, — не произведена государственная регистрации договора финансовой аренды ( лизинга), так как отозвано заявление о его регистрации и не устранены препятствия для регистрации договора залога. Конечно, письмо получено ответчиком 13.01.2009.
01.02.2009 контрагентами подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи, в соответствии с которым изменены цена недвижимого имущества ( стоимость его составила 15 000 000 руб.) и порядок оплаты: покупатель оплачивает продавцу стоимость имущества равными платежами в течение шести календарных месяцев с даты заключения дополнительного соглашения, первый платеж в размере 2 500 000 руб. уплачивается покупателем не позднее 10.02.2009, остальные платежи выплачиваются ежемесячно равными долями в размере 2 500 000 руб. до 10-го числа текущего месяца платежа.
Продавцу предоставлено право расторгнуть в одностороннем порядке дополнительное соглашение в случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных договором, в указанный срок ( условия о порядке оплаты). Дополнительное соглашение расторгается путем направления покупателю уведомления и считается расторгнутым с момента получения уведомления покупателем, а денежные средства, уплаченные ранее покупателем по дополнительному соглашению до его расторжения, принимаются сторонами в качестве частичной оплаты по договору.
ООО Мета-Лизинг уплатило за недвижимое имущество 5 000 000 руб. ( платежные поручения от 12.02.2009, от 19.02.2009, от 19.03.2009).
Дополнительным соглашением от 02.04.2009 изменена редакция соглашения от 01.02.2009, предусмотрено, что покупатель оплачивает продавцу стоимость имущества равными платежами в течение 6 календарных месяцев с даты заключения данного соглашения. Конечно, первый платеж в размере 2 500 000 руб. уплачивается не позднее 20.02.2009, остальные платежи выплачиваются равными долями в размере 2 500 000 руб. до 20-го числа текущего месяца. Допускается досрочная оплата по договору.
Ответчик перечислил в счет оплаты по договору 2 500 000 руб. ( платежные поручения от 20.04.2009, от 27.04.2009).
ООО Мета-Лизинг на основании договора уступки права требования от 30.06.2009 уступило ООО Викинг право требования по исполнению обязательства ООО Промлестранс по договору финансовой аренды ( лизинга) от 18.06.2008 на сумму 3 774 566,75 руб. Истец уплачивает ответчику за уступленное право 2 830 925,06 руб., которые зачтены в счет погашения долга ответчика по договору купли-продажи от 09.09.2009.
Реализовав право, предоставленное договором, истец письмом от 05.10.2009 уведомил ответчика о расторжении дополнительных соглашений в связи с неисполнением им обязательств по оплате в установленный срок и потребовал полной оплаты стоимости проданного имущества из расчета цены договора в размере 26 500 000 руб. в течение 7 дней с момента получения требования. ООО Мета-Лизинг получило письмо 12.10.2009.
Факт прекращения действия дополнительных соглашений сторонами не оспаривается.
Платежным поручением от 03.11.2009 ответчик уплатил за недвижимое имущество 200 000 руб.
По правилам ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар. Товар, приобретенный в кредит, покупатель оплачивает в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ.
Согласно договору срок начала исполнения обязательства поставлен в зависимость от государственной регистрации договоров лизинга и залога. Тот факт, что ответчиком не была произведена регистрация этих договоров, не освобождает его от обязанности оплатить приобретенные объекты недвижимости.
Из материалов дела видно, что ответчик лишь частично исполнил обязанность по оплате имущества, в связи с чем суды удовлетворили иск.
Довод ответчика о несогласованности предмета договора от 09.09.2008 и, следовательно, о незаключенности договора купли-продажи отклонен, поскольку в соответствии со ст. 555 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый ею и необходимый для ее использования. Конечно, при этом покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и их прежний собственник.
Оценив соглашение от 12.03.2009 о расторжении договора от 31.07.2008, заключенного между ООО Викинг и местной администрацией на аренду участка, необходимого для обслуживания нежилых зданий — холодильника, продовольственного склада с котельной, промтоварного склада; договор аренды земельного участка от 22.04.2009, заключенный между местной администрацией и ООО Мета-Лизинг на аренду того же участка ( договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 12.03.2010), суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи незаключенным в связи с отсутствием согласования предмета договора.
Суд кассационной инстанции признал несостоятельной ссылку ответчика на необходимость применения при регулировании возникших правоотношений ФЗ О финансовой аренде ( лизинге) . Возникшие между сторонами обязательства основаны на договоре купли-продажи и регулируются нормами ГК РФ и самим договором.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.
. Наш
Национальный Центр Правовой Помощи
Национальный Центр Правовой Помощи, портал "Закон Один" zakon-1.ru создан в 2004 году и уже 8 лет успешно обеспечивает своим клиентам лучшие рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производит все необходимые консультации.
Сегодня Национальный Центр Правовой Помощи является крупнейшей группой юридических фирм и адвокатских образований в Московском регионе и в России - это более 50 интернет ресурсов, десятки адвокатов и юристов, Гильдия Юристов Рынка Недвижимости, Межрегиональный Третейский суд Москвы и Московской области, Первая Национальная Коллегия Третейских Арбитров.
Национальный Центр Правовой Помощи оказывает адвокатские и юридические услуги юридическим и физическим лицам самого высокого качества с использованием специальных бизнес-стандартов организации работы и контроля, с привлечением только проверенных опытных специалистов, имеющих опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
Национальный Центр Правовой Помощи предоставляет юридическую помощь, юридическую консультацию, любые адвокатские и юридические услуги в областях
Корпоративного права: Сопровождение арбитражных споров, Исполнительное производство, Медиация, Корпоративные конфликты, Правовая поддержка договорной работы, Административно-правовая защита бизнеса.
Семейного права: Алименты, Развод, Раздел имущества, Наследство.
Жилищной и сопутствующих сферах: Приватизация, Признание права собственности, Коммерческая недвижимость, Сделки.
Адвокаты Национального Центра Правовой Помощи проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. Национальный Центр Правовой Помощи предлагает Вам лучшие на рынке условия на адвокатские и юридические услуги: гибкие цены, широкий ассортимент, высокое качество работ.
АГЕНТСКАЯ ПРОГРАММА
Если Вы представляете третьих лиц - примите участие в агентской программе.
Рекомендуйте нас своим друзьям и получайте заслуженное вознаграждение. Выплаты и условия полностью конфиденциальны, возможны любые индивидуальные согласования.
Специальные предложения
Пенсионерам и матерям-одиночкам предоставляется скидка 20% на юридические услуги при оказании юридической помощи.
Коллективные иски:
Ведение дел по коллективным искам (судебное представительство нескольких истцов по коллективному иску к одному ответчику)
― минус 20 ― 40 % от стоимости соответствующей услуги для каждого истца (в зависимости от количества истцов Коллективного иска)
Адвокатский Центр Национального Центра Правовой Помощи находится по адресу: Москва ул. Шаболовка, 34.
Комплексный бизнес-центр Matrixoffice, 2 этаж
Прием осуществляется только по предварительной записи по телефону - позвонить можно в любое время
Приемные часы: с 9-00 до 23-00
без выходных
также возможны индивидуальные согласования.
Для прохода в бизнес-центр необходим документ удостоверяющий личность (паспорт, водительские права). На ресепшене (на входе) позвоните по телефону Национального Центра Правовой Помощи указанному на сайте и наш сотрудник проводит Вас на прием (к сожалению, пока это наиболее удобный способ приема посетителей).
Все дополнительные вопросы Вы можете согласовать по телефону.
Схема проезда в Адвокатский Центр, Национальный Центр Правовой Помощи
