Главная Договоры Проблемы недействительности сделок с недвижимостью

Задайте Ваш вопрос на сайте

  • адвокат

Задайте Ваш вопрос адвокату

Нажмите чтобы задать вопрос

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше. Примите участие в опросах. Напишите свои замечания в разделе "Отзывы"

Хотели бы Вы пользоваться услугой ЛИЧНЫЙ АДВОКАТ?
 
Какую абонентскую плату Вы готовы платить за услугу ЛИЧНЫЙ АДВОКАТ?
 

Проблемы недействительности сделок с недвижимостью


Проблемы недействительности сделок с недвижимостью

Недействительность сделок является одной из наболевших проблем при разрешении споров с недвижимым имуществом. Довольно часто возникают споры при совершении сделок, государственной регистрации прав. Но в последнее время особенно резко увеличилось количество случаев заявления требований о признании сделок недействительными и признании недействительными регистрационных записей.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка является недействительной по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Недействительными сделки признаются в судебном порядке. Конечно, причинами заключения сделок при наличии законодательных оснований признания их недействительными являются зачастую незнание или несовершенное знание норм действующего законодательства, неверное их толкование, осуществление неправомерных действий в отношении контрагента и т. Из вышеизложенной статьи Гражданского кодекса РФ понятно, что все недействительные сделки классифицируются на оспоримые и ничтожные. В соответствии с п. 2 ст. 166 требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено только лицами, указанными в ГК РФ (т.е. лицами, имеющими право оспорить сделку), а требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Кроме того, суд может по собственной инициативе применить такие последствия. Но это является отнюдь не единственным различием оспоримой и ничтожной сделки.

Так, исковое заявление о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлено в течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. А исковое заявление о применении последствий недействительности ничтожной сделки должно быть предъявлено в течение трех лет со дня, когда началось исполнение этой сделки (ст. 181 Гражданского кодекса РФ)

Оспоримые сделки - это сделки, которые заключены лицом с превышением полномочий на совершение сделки или с пороком воли стороны в сделке, к которым законодатель относит: сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст. 173 ГК РФ), лица или органа юридического лица, вышедших за пределы установленных ограничений (ст. 174 ГК РФ), совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ), ограниченно дееспособным гражданином (ст. 176 ГК РФ), гражданином, не способным в момент совершения сделки понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ) либо действовавшим под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, а также под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 178 ГК РФ).

Фактически оспоримая сделка - это относительно недействительная сделка. Иначе говоря, будучи совершенной, такая сделка порождает права и обязанности, но, будучи оспорена, она может быть признана судом недействительной (полностью или частично), а может быть признана и действительной (например, сделка, требующая нотариального удостоверения, но не оформленная надлежащим образом, может быть признана судом действительной, при условии доказанности самого факта заключения договора)

А ничтожной сделка будет являться, если совершена с пороком субъектного состава или с существенным нарушением требуемой формы или содержания, к которым законодатель относит: сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ), совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ), мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ), сделки, совершенные недееспособными (ст. 171 ГК РФ) или несовершеннолетними в возрасте до 14 лет (ст. 172 ГК РФ).

Законодатель четко отграничил понятие оспоримой и ничтожной сделки, но до настоящего момента существует одна наболевшая проблема - какие правовые последствия признания недействительной сделки с недвижимостью должны быть отражены в судебном решении. Так, не определено, надо ли в решении признавать недействительным зарегистрированное право или прекращать право собственности лица, что делает проблематичным исполнение решений судов о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности. Законодательство не регулирует вопрос деятельности органа регистрации при вынесении таких решений судами. Все это создает большие трудности на практике, так как именно от решения этих вопросов зависит, какие действия будет предпринимать на основании данного решения регистрирующий орган и другие аспекты исполнения данных судебных актов.

Саму процедуру применения правовых последствий также нельзя признать совершенной. Как упоминалось выше, суд может применить последствия недействительности ничтожных сделок по требованию любого заинтересованного лица, а также по собственной инициативе. Но как быть, (подробнее в материалах сайта) если рассматривается в суде экономический спор, где признание сделки недействительной не является требованием истца, а суд фактически усматривает ничтожность сделки, связанной с возникшим спором. Нам кажется, с одной стороны, ст. 166 Гражданского кодекса РФ практически налагает на суд обязанность оценки сделки на предмет ее недействительности (ничтожности), а с другой стороны, если истец в данном споре не преследует признать сделку ничтожной и применить к ней правовые последствия недействительности, нет никаких законодательных гарантий, что суд, применяя по собственной инициативе правовые последствия недействительности сделки, не превысит полномочия, ведь суду не дано право изменять предмет или основания иска, выходить за пределы исковых требований, нарушать принципы состязательности и равноправия сторон в процессе.

По всей логике, законодатель дает суду лишь право по своему усмотрению признать сделку ничтожной, а вот право на применение последствий недействительности ничтожной сделки у суда будет возникать только тогда, когда есть иск о признании недействительной ничтожной сделки, который удовлетворен. Фактическим подтверждением этому служит ст. 12 Гражданского кодекса РФ, которая признает для ничтожной сделки надлежащим способом защиты только применение последствий ее недействительности, что относит споры о признании недействительной ничтожной сделки к разрешению судами в общем порядке.

Очень показательными в данном случае являются доводы В.Ф. Яковлева о том, что применение принудительных мер (мер защиты нарушенных прав) в гражданском праве основано на правовой инициативе самих участников гражданских правоотношений. Конечно, предусмотренные гражданским правом санкции, т.е. неблагоприятные для правонарушителя последствия, не могут применяться против воли потерпевшего лица. Конечно, по общему правилу суд лишен возможности применять гражданско-правовые санкции по своей инициативе. В этом смысле исключение составляет содержащееся в ст. 166 ГК РФ правило о том, что суд может применять последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе. Конечно, представляется, что эта норма не должна толковаться и применяться слишком широко. Если последствие недействительности ничтожной сделки состоит в двусторонней реституции, т.е. в восстановлении имущественного состояния лиц, участвующих в недействительной сделке, то очевидно, что такое последствие не может быть применено против воли участников сделки. Нам кажется, суд вправе и обязан применять последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе в тех случаях, когда эти последствия носят публично-правовой характер, т.е. когда имущество лица, переданное длежащее передаче по сделке, изымается и обращается в доход государства

Другой проблемой недействительности сделок с недвижимым имуществом является то, что не всегда незаконность содержания сделки очевидна и может быть выявлена без установления прав и обязанностей ее участников. Эта проблема особенно остро всплывает, когда право собственности на недвижимое имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав или если государственная регистрация оспаривается другим лицом, считающим себя собственником этой недвижимости или его части (супруг, наследник, созастройщик и т.п.). В данном случае возникает сложное правоотношение, в состав которого наряду с правоотношением, связанным с совершением сделки, входит правоотношение, связанное с приобретением права собственности. Конечно, поэтому, прежде чем прийти к выводу о ничтожности сделки по основанию, предусмотренному ст. 168 ГК РФ, необходимо в судебном порядке установить обстоятельства, свидетельствующие о наличии у истца права собственности на предмет оспариваемой сделки. Еще одной проблемой является отграничение обязательственных отношений и отношений, связанных с недействительностью сделок. Так, если по договору купли-продажи не передано недвижимое имущество, то это не будет являться основанием для признания сделки недействительной, здесь лишь нарушение обязательств, а значит, сторона может требовать передачи недвижимого имущества или изменения и расторжения договора согласно ст. Нам кажется, ст. 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Помимо исков о признании сделок недействительными, в судебном порядке подлежат обжалованию и произведенная регистрация сделок, вследствие которой она приобретает юридическую силу, а также регистрация прав по сделке, а именно - запись о праве. Конечно, признание свидетельства недействительным не влечет автоматического признания недействительной регистрационной записи, которую свидетельство подтверждало. Что фактически порождает у заинтересованного лица право обратиться в суд с требованием о признании недействительной регистрационной записи о правах в Едином государственном реестре прав.

Исходя из вышеизложенного, следует сказать, (подробнее в материалах сайта) что недействительность фактически является формой лишения сделки юридической силы, установленной с целью защиты и охраны нарушенных прав и интересов общества и его отдельных субъектов. То есть фактически это способ защиты права, закрепленный в ст. 12 ГК РФ - признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий недействительности оспоримой и ничтожной сделки. Изложенные проблемы недействительности сделок с недвижимым имуществом являются лишь частью существующих, которые требуют скорейшего устранения. Конечно, полагаем, что для исключения существующих противоречий в судебной практике Верховному Суду Российской Федерации и Высшему Арбитражному Суду Российской Федерации необходимо дать соответствующие разъяснения

Автор: Ю.Р. Березникова

По всем вопросам, связанным с юридической консультацией, сопровождением сделки с недвижимостью, проверкой юридической чистоты сделки, анализа представленных документов, составлением договоров, сбором необходимых документов для сделки, регистрации договора, и представлением интересов в суде по спорам в области недвижимости: вопросам признания права собственности, оформления права собственности в новостройке, оформление права собственности на гараж (машиноместо), признанию права собственности на нежилое помещение, регистрацию права собственности, признанию права собственности в судебном порядке, по вопросам двойных продаж квартир, об отмене сделки, можно : ,

 

Национальный Центр Правовой Помощи


Национальный Центр Правовой Помощи, портал "Закон Один" zakon-1.ru создан в 2004 году и уже 8 лет успешно обеспечивает своим клиентам лучшие рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производит все необходимые консультации.


Сегодня Национальный Центр Правовой Помощи является крупнейшей группой юридических фирм и адвокатских образований в Московском регионе и в России - это более 50 интернет ресурсов, десятки адвокатов и юристов, Гильдия Юристов Рынка Недвижимости, Межрегиональный Третейский суд Москвы и Московской области, Первая Национальная Коллегия Третейских Арбитров.


Национальный Центр Правовой Помощи - это квалифицированная юридическая помощь, оперативная юридическая консультация.


На сайте zakon-1.ru предоставляется юридическая помощь, краткая бесплатная юридическая консультация в виде ответов на вопросы в формате задать вопрос юристу онлайн, задать вопрос адвокату онлайн, юрист онлайн бесплатно, адвокат онлайн бесплатно, консультация юриста бесплатно онлайн, консультация адвоката бесплатно онлайн.


Национальный Центр Правовой Помощи оказывает адвокатские и юридические услуги юридическим и физическим лицам самого высокого качества с использованием специальных бизнес-стандартов организации работы и контроля, с привлечением только проверенных опытных специалистов, имеющих опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.


Национальный Центр Правовой Помощи предоставляет юридическую помощь, юридическую консультацию, любые адвокатские и юридические услуги в областях


Корпоративного права: Сопровождение арбитражных споров, Исполнительное производство, Медиация, Корпоративные конфликты, Правовая поддержка договорной работы, Административно-правовая защита бизнеса.


Семейного права: Алименты, Развод, Раздел имущества, Наследство.


Жилищной и сопутствующих сферах: Приватизация, Признание права собственности, Коммерческая недвижимость, Сделки.


Адвокаты Национального Центра Правовой Помощи проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. Национальный Центр Правовой Помощи предлагает Вам лучшие на рынке условия на адвокатские и юридические услуги: гибкие цены, широкий ассортимент, высокое качество работ.

 

АГЕНТСКАЯ ПРОГРАММА

Если Вы представляете третьих лиц - примите участие в агентской программе.


Рекомендуйте нас своим друзьям и получайте заслуженное вознаграждение. Выплаты и условия полностью конфиденциальны, возможны любые индивидуальные согласования.

Специальные предложения

Пенсионерам и матерям-одиночкам предоставляется скидка 20% на юридические услуги при оказании юридической помощи.


Коллективные иски:
Ведение дел по коллективным искам (судебное представительство нескольких истцов по коллективному иску к одному ответчику) ― минус 20 ― 40 % от стоимости соответствующей услуги для каждого истца (в зависимости от количества истцов Коллективного иска)

Отправьте заявку для записи на прием:

 

Укажите контактный телефон (Title), Ваше сообщение: Имя, тема консультации, желаемый день и время приема (Feedback or comments)


Чтобы отправить сообщение нажмите синюю кнопку "Send feedback" внизу. Наш сотрудник свяжется с Вами в ближайшее время.

Контакты


Адвокатский Центр Национального Центра Правовой Помощи находится по адресу: Москва ул. Шаболовка, 34.


Комплексный бизнес-центр Matrixoffice, 2 этаж


Прием осуществляется только по предварительной записи по телефону - позвонить можно в любое время


Приемные часы: с 9-00 до 23-00
без выходных


также возможны индивидуальные согласования.


Для прохода в бизнес-центр необходим документ удостоверяющий личность (паспорт, водительские права). На ресепшене (на входе) позвоните по телефону Национального Центра Правовой Помощи указанному на сайте и наш сотрудник проводит Вас на прием (к сожалению, пока это наиболее удобный способ приема посетителей).


Все дополнительные вопросы Вы можете согласовать по телефону.


Схема проезда в Адвокатский Центр, Национальный Центр Правовой Помощи