Продажа квартиры по доверенности редкое явление на вторичном рынке столичной недвижимости. В жизни случается, что собственник недвижимости не может продавать квартиру лично и выписывает доверенность другому человеку. Конечно, покупатели решаются на такие сделки только когда они сулят большую выгоду. Впрочем, в стремлении сэкономить, (подробнее в материалах сайта) можно потерять гораздо больше.
Как часто проходят подобные сделки, какие в них есть нюансы и что нужно знать, (подробнее в материалах сайта) чтобы обезопасить себя от обмана, - разбирался наш журнал.
По данным корпорации ИНКОМ-Недвижимость , в целом на рынке жилья доля сделок, которые совершаются с участием доверенных лиц составляет около 1-2% от общего числа договоров купли-продажи. Как пояснил Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании PennyLane Realty, сделок по доверенности так мало, потому что покупатели наслышаны об аферах снедвижимостью, которые проводят с помощью поддельных, отозванных или просроченных доверенностей и отказываются от сделки, если не могут увидеться и пообщаться с собственником.
Даже когда покупатели идут на сделки по доверенности, то требуют существенную скидку за риск, добавляетНаталья Алиханова, руководитель отделения Третьяковское компании Пересвет-Недвижимость .Эксперт рассказала, что в компании были случаи, когда собственникам недвижимости было гораздо выгоднее потратиться на перелет из зарубежных стран, чем продавать жилье по доверенности с большими скидками.
Наиболее часто, говорит Ирина Шугурова, заместитель генерального директора МИЭЛЬ-Брокеридж по правовым вопросам, по доверенности квартиры продаются в следующих случаях: люди уезжают на ПМЖ за рубеж, но продажу квартиры решают отложить до того времени, когда обустроятся на новом месте. Также это может быть ситуация, когда пожилые родители выдают доверенность на операции с недвижимостью своим детям, зачастую тяжелобольные люди выдают доверенность родственникам или знакомым. Иногда доверенность выписывают риелторам. Хотя Самойлов, генеральный директор РЕЛАЙТ-Недвижимость , убежден в том, что выдача доверенности риелтору должна быть категорическим исключением. Конечно, продавцу на этот шаг стоит идти только в том случае, когда никаких других вариантов не существует, а личность, (подробнее в материалах сайта) профессионализм и порядочность риелтора не вызывает абсолютно никаких сомнений. Если это не так, от передачи права продажи риелтору лучше воздержаться.
Какие бывают доверенности
Существует несколько разновидностей доверенностей, по которым можно совершать сделки на рынке недвижимости. Доверенность может быть генеральная, специальная, разовая. Чтобы распоряжаться квартирой в полном объеме, необходимо получить от собственника генеральную доверенность. Она, как правило, выдается близким родственникам и оформляется в присутствии владельца недвижимости на особом бланке, - говорит Александр Зиминский (Penny Lane Realty). Нам кажется, специальная доверенность чаще всего выдаются риелторам на сбор документов дачу документов на регистрацию.
Разовая доверенность предусматривает единичное действие, например, получение одной справки. Довольно часто в рамках одной сделки выдается несколько доверенностей: например, агенту доверяют собрать документы, а родственникам или друзьям дают полномочия подать документы, собранные на продажу жилья, на регистрацию, получить с регистрации экземпляр договора и передать его покупателю.
Представителями собственников, на которых выписывается доверенность, (подробнее в материалах сайта) могут быть физические и юридические лица. Гражданин, выступающий в качестве представителя, должен обладать полнойдееспособностью, быть совершеннолетним. Конечно, представитель не может совершать сделки от имени собственника в отношении себя лично.
Процедура передачи полномочий другому лицу регулируется законом и ее последовательности посвящена 10 глава Гражданского кодекса РФ. Вообще любой человек может доверить выполнение каких-либо функций другому. Максимальный срок, на который выдается доверенность, (подробнее в материалах сайта) составляет 3 года. Если срок не указан, то она действительна всего 1 год. В документе обязательно должна фигурировать дата его выдачи. Еще важная информация, которая фиксируется в доверенности, - получает ли доверенное лицо право передоверияполномочий или у него таких полномочий нет.
Нотариус обязателен!
Если речь идет о продаже недвижимости, то все доверенности - простую (специальную или разовую), и генеральную в обязательном порядке нужно заверять у нотариуса, это требование п.2 ст. 185 Гражданского Кодекса РФ. В оформлении доверенности обязательно должны быть указаны место и дата ее подписания, фамилии, имена, отчества и место жительства доверителя и поверенного, в некоторых случаях - занимаемая ими должность. Нам кажется, само содержание доверенности законом не регламентировано, а передаваемые поверенному полномочия можно написать в произвольной форме.
Лев Литовкин, руководитель офиса Митино компании ИНКОМ-Недвижимость , советует продавцу, выписывающему доверенность обращаться к нотариусу того региона, где реализуется недвижимость. То есть, (подробнее в материалах сайта) если продается московская квартира, то нотариус должен практиковать в Москве, а, например, не в Московской области, Рязани или прочих городах России. Кроме того, стоит обращать внимание и на стаж и репутацию заверяющего доверенность нотариуса. К сожалению, сейчас качество подделок столь высоко, что отличить подлинник от липовой доверенности под силу только профессионалам, осуществляющим проверку через органы, регистрирующие эти документы , - сетует эксперт.
Когда доверенность могут признать недействительной
Распространенный вид мошенничества продажа квартиры по недействительной доверенности. Александр Зиминский (Penny Lane Realty), перечисляет основания для признания доверенности недействительной (к доверенности применимы все признаки и последствия недействительности сделок). Например, если доверенность выдана недееспособным гражданином или несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (ст. 171, ст. 172, ст. 176 ГК РФ). Конечно, причинами недееспособности могут быть как психическое расстройства, так и злоупотребление алкоголем или наркотиками. В соответствии со ст. 175 ГК РФ доверенность, (подробнее в материалах сайта) выданная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, действительна только при письменном согласии его родителей, усыновителей печителей.
Недействительна доверенность, (подробнее в материалах сайта) выданная дееспособным гражданином, но в состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Недействительны доверенности, выданные под влиянием заблуждения или обмана, насилия, угрозы (ст. 178, ст. 179 ГК РФ). Если бывший собственник докажет в суде, что доверенность была получена обманным путем д влиянием угроз и насилия, то такая доверенность будет признана недействительной. Нам кажется, соответственно, недействительными будут признаны сделки, совершенные на основания этой доверенности.
Согласно положениям 188 статьи Гражданского кодекса РФ действие доверенности прекращается вследствие истечения ее срока, отмены доверенности доверителем, отказ доверенного лица, - говорит Наталья Алиханова ( Пересвет-Недвижимость ).
Если доверенность отозвана, нотариусу, который ее заверял, направляется соответствующе извещение. Поэтому, если сделка совершается по доверенности, - отмечает Ирина Шугурова ( МИЭЛЬ-Брокеридж ), - мы всегда проверяем, не прекращены ли полномочия по доверенности, жив ли доверитель и т.д. .
И если договор подписывался после отзыва доверенности, он будет признан недействительным, так как подписан неполномочным лицом, - предупреждает Петр Васютик, заместитель генерального директора агентства отличной недвижимости Great reality .
Кто получит деньги?
Если сделка по продаже недвижимости проходит по доверенности, то невольно возникает вопрос о том, как производится расчет и получает ли доверенное лицо доступ к деньгам за проданное имущество. Конечно, по словам Льва Литовкина, ( ИНКОМ-Недвижимость ), формально деньги может получить, (подробнее в материалах сайта) как продавец, так и доверенное лицо. Во втором случае следует быть очень осторожным. Ведь даже родственники, которые, казалось бы, предельно честны с вами, получив на руки немалую сумму, например, минимум 3,5 млн. рублей за самую дешевую однокомнатную 18-ти метровую квартиру в Москве, могут исчезнуть из вашего поля зрения буквально в считанные часы , - предупреждает эксперт.
Теоретически, деньги также можно перевести на счет продавца. Хотя безналичная форма расчета между участниками сделки, осуществляемой в рамках вторичного рынка, для России, как и прежде, большая редкость.
Риски и их минимизация
Сделки по продаже и покупке жилья по доверенностям все эксперты, опрошенные журналом, считают высоко рискованными. Нам кажется, сейчас в судах разной инстанции находятся сотни дел, где люди оказались обманутыми именно потому, что покупали квартиру не напрямую, а через доверенных лиц. Наталья Алиханова ( Пересвет-Недвижимость ) предупреждает, что риск особенно повышается, если собственник квартиры находится в местах лишения свободы, или лечится от инсульта, алкоголизма, наркомании и т.д. Выйдя из тюрьмы или больницы, бывший собственник может подать в суд, утверждая, что не понимал значения своих действий, дписал доверенность под угрозой.
Чтобы минимизировать риски, Ирина Шугурова ( МИЭЛЬ-Брокеридж ) рекомендует перед заключением сделки обязательно найти доверителя и связаться с ним тем или иным способом. Конечно, по ее словам, в 99% случаев такое возможно. Эксперт рассказала, что например, в их компании, если доверитель находится в Москве или хотя бы в пределах России, риелторы встречаются с ним или на худой конец связываются с ним по телефону, по электронной почте, по факсу и просят подтвердить, (подробнее в материалах сайта) что доверенность не отменялась. Если доверитель находится в отдаленном регионе или за рубежом, подобная поездка может стать недешевым удовольствием, признает Самойлов ( РЕЛАЙТ-Недвижимость ), но иного надежного способа снизить риск он не видит. Эксперт рассказал, что самой дальней от Москвы точкой, которую пришлось посетить сотрудникам РЕЛАЙТ-Недвижимость , был Южно-Сахалинск. Ничего ненормального в подобных командировках лично я не вижу: ведь лучше никакой сделки, чем сделка рискованная , - подчеркивает эксперт.
Ирина Шугурова ( МИЭЛЬ-Брокеридж ), считает более сложной ситуацию, когда в сделке фигурирует доверенность, (подробнее в материалах сайта) приравненная к нотариальной. Например, если человек длительно находится в больнице, доверенность может удостоверить главврач. Эксперт объяснила, что эти доверенности проверяются таким же образом направляется запрос врачу с просьбой подтвердить, (подробнее в материалах сайта) что доверенность выдана, что она не отменялась, (подробнее в материалах сайта) а также, что доверитель жив.
Впрочем, многие эксперты вообще не советуют идти на сделку по доверенности. Нужно твердо настаивать на том, чтобы собственник в сделке участвовал лично , - говорит Самойлов ( РЕЛАЙТ-Недвижимость ).
Резюме
Конечно, риски при покупке квартиры по доверенности высокие. Так что если вы чувствуете малейшую неуверенность, (подробнее в материалах сайта) или что-то подозреваете даже на интуитивном уровне доверьтесь внутреннему голосу, не лезьте в это дело. Если очень понравилась квартира, и вы все-таки желаете ее купить послушайте наших экспертов, повидайтесь с собственником. Metrinfo.ru
. Наш
Национальный Центр Правовой Помощи
Национальный Центр Правовой Помощи, портал "Закон Один" zakon-1.ru создан в 2004 году и уже 8 лет успешно обеспечивает своим клиентам лучшие рекомендации по выбору оптимального плана решения стоящих перед клиентом задач, производит все необходимые консультации.
Сегодня Национальный Центр Правовой Помощи является крупнейшей группой юридических фирм и адвокатских образований в Московском регионе и в России - это более 50 интернет ресурсов, десятки адвокатов и юристов, Гильдия Юристов Рынка Недвижимости, Межрегиональный Третейский суд Москвы и Московской области, Первая Национальная Коллегия Третейских Арбитров.
Национальный Центр Правовой Помощи оказывает адвокатские и юридические услуги юридическим и физическим лицам самого высокого качества с использованием специальных бизнес-стандартов организации работы и контроля, с привлечением только проверенных опытных специалистов, имеющих опыт работы в крупных консалтинговых и юридических организациях.
Национальный Центр Правовой Помощи предоставляет юридическую помощь, юридическую консультацию, любые адвокатские и юридические услуги в областях
Корпоративного права: Сопровождение арбитражных споров, Исполнительное производство, Медиация, Корпоративные конфликты, Правовая поддержка договорной работы, Административно-правовая защита бизнеса.
Семейного права: Алименты, Развод, Раздел имущества, Наследство.
Жилищной и сопутствующих сферах: Приватизация, Признание права собственности, Коммерческая недвижимость, Сделки.
Адвокаты Национального Центра Правовой Помощи проконсультируют и совершат все законные действия, связанные с необходимостью обеспечения, восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты. Национальный Центр Правовой Помощи предлагает Вам лучшие на рынке условия на адвокатские и юридические услуги: гибкие цены, широкий ассортимент, высокое качество работ.
АГЕНТСКАЯ ПРОГРАММА
Если Вы представляете третьих лиц - примите участие в агентской программе.
Рекомендуйте нас своим друзьям и получайте заслуженное вознаграждение. Выплаты и условия полностью конфиденциальны, возможны любые индивидуальные согласования.
Специальные предложения
Пенсионерам и матерям-одиночкам предоставляется скидка 20% на юридические услуги при оказании юридической помощи.
Коллективные иски:
Ведение дел по коллективным искам (судебное представительство нескольких истцов по коллективному иску к одному ответчику)
― минус 20 ― 40 % от стоимости соответствующей услуги для каждого истца (в зависимости от количества истцов Коллективного иска)
Адвокатский Центр Национального Центра Правовой Помощи находится по адресу: Москва ул. Шаболовка, 34.
Комплексный бизнес-центр Matrixoffice, 2 этаж
Прием осуществляется только по предварительной записи по телефону - позвонить можно в любое время
Приемные часы: с 9-00 до 23-00
без выходных
также возможны индивидуальные согласования.
Для прохода в бизнес-центр необходим документ удостоверяющий личность (паспорт, водительские права). На ресепшене (на входе) позвоните по телефону Национального Центра Правовой Помощи указанному на сайте и наш сотрудник проводит Вас на прием (к сожалению, пока это наиболее удобный способ приема посетителей).
Все дополнительные вопросы Вы можете согласовать по телефону.
Схема проезда в Адвокатский Центр, Национальный Центр Правовой Помощи
